Уже несколько лет управляющие компании (УК, обслуживают многоквартирные дома — МКД) мечтают о появлении документа, который сделает их деятельность бизнесом с гарантированной доходностью. Это разработанный Министерством регионального развития РФ проект постановления Правительства РФ «Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения». Пока же доходность УК зависит от того, какие работы ей закажут собственники дома. Более того, жильцы вправе решать, какую цену выставить за эти работы.
Базарный торг нередко идет в ущерб качеству содержания дома, вплоть до создания аварийных ситуаций. Жители хотят, чтобы их дома содержались хорошо, но денег на это тратят ровно столько, сколько считают возможным. С одной стороны, есть проблема низких пенсий и зарплат, с другой — десятилетиями формировавшееся убеждение людей о том, что дорогостоящий ремонт МКД — забота государства или бизнеса. «Часто жители не готовы воспринимать информацию о необходимости срочного ремонта инженерных коммуникаций, кровель, установки индивидуальных приборов учета. «Мы хотим отремонтировать подъезды!» А то, что кровля скоро разрушится и дом затопит, — их не волнует. Но самой главной проблемой является непонимание жителями разницы между коммунальными и жилищными услугами, ведь управляющие организации отвечают только за жилищные услуги, а коммунальные мы платим напрямую ресурсоснабжающим организациям. Собственники до сих пор воспринимают это как одно целое: поднялись в цене коммунальные услуги — виноваты УК; отключили тепло — виноваты УК. Мы являемся заложниками ситуации. Весь негатив как раз образуется на этой почве», — сетуют в группе компаний F1.
Но все бы ничего, если бы бизнес УК не был так сильно увязан с интересами местной власти, причем как исполнительной, так и законодательной. Для мэра и депутатов собственники многоквартирных домов — это, прежде всего, электорат, игнорировать интересы и чаяния которого себе же дороже. Отсюда моратории на рост тарифов ЖКХ, которые власть объявляет накануне выборов, декларации программ ограниченного бюджетного финансирования ремонтов и т.д. Поэтому, на какой бы объем работ ни договорились между собой УК и жители, Правила содержания общего имущества в МКД, а также нормы технической эксплуатации жилищного фонда никто не отменял. Значит, бизнес должен находить возможность содержать жилой фонд надлежащим образом, пусть даже за своей счет.
Фактор снега
Один раз в год жители на общем собрании принимают решение о том, каким образом содержать свой дом: сколько раз в неделю мыть полы в коридорах и убирать придомовую территорию, в каком объеме делать ремонты, какие элементы благоустройства создать во дворе. Естественно, УК выполняет утвержденный с жителями перечень работ, оказывая только согласованные услуги. Всякая дополнительная работа должна быть согласована с советом дома. Любой форс-мажор — риск для управляющей организации.
Например, этой зимой в Новосибирске выпал рекордный объем снега, вывоз которого потребовал дополнительных, не зафиксированных в соглашении с собственниками, усилий. Не вывозить снег нельзя — вопрос находится на карандаше у мэра, поручившего УК принять исчерпывающие меры по очистке внутриквартальных проездов и вывозу снега с придомовых территорий. Но кто за это будет платить? «Чаще всего такие расходы, как вывоз снега, включены в тариф, и люди за это платят в большинстве случаев. Но есть и противоположные ситуации, когда жильцы отказываются платить за вывоз снега, не понимая всей опасности его таянья для конструкции их дома. Мы стараемся максимально убеждать людей. Где-то получается, где-то — нет. Вывозим все равно и, конечно, несем убытки», — комментирует представитель группы компаний F1.
Полтора года назад желание одного из лидеров рынка ЖКХ — компании «МКС-Новосибирск» — вернуть свое стоило ей серьезных репутационных потерь. Объемы вывоза снега зимой и весной 2011 года вдвое превысили цифры, согласованные «МКС-Новосибирск» с жителями (13 тыс. кубометров против шести тысяч.). Дополнительные начисления, которые компания предложила жителям оплатить равными частями в течение трех месяцев, вызвали шквал недовольства, причем не только у собственников МКД, но и у представителей власти. В итоге компания вынуждена была смириться с потерями в сотни тысяч рублей.
В этом году, по мнению мэрии, хуже всех справились с вывозом снега две новосибирские УК — «Квартал» и «Заельцовская». «Тарифы очень низкие, соответственно, денежных средств не хватает на механизированную уборку. На многих домах это запланировано не было», — объяснял ситуацию главный инженер УК «Заельцовская» Валерий Шумихин. Мэр Владимир Городецкий посоветовал жильцам расторгнуть договор с УК «Квартал», за которую снег с крыш весной сбрасывали спасатели. «Мы это делаем вместо не справившейся УК «Квартал». Она расписалась в своей беспомощности, — объяснил мэр, и подчеркнул: — Требования к УК будут ужесточаться. Это рынок. Будет работать тот, кто лучше справляется». А слово мэра на этом рынке очень сильно. Оно, как и президентское, как его когда-то охарактеризовал Дмитрий Медведев, «приговор», который «в граните отливается». Для большинства жителей ЖКХ — это «черная дыра», а УК — жулики, получающие сверхдоходы нечестным путем. Власть тоже не сахар, но доверие к ней самой активной части собственников МКД — пенсионеров — все же выше. И уж если мэр говорит: граждане, вас обманывают, то можно быть уверенным, что нерадивая УК очень быстро начнет терять жилой фонд.
О тесной связи УК с муниципалитетом говорит тот факт, что руководство компаний обязано присутствовать на еженедельных планерках в районных администрациях, на всевозможных совещаниях в мэрии и в областном правительстве, сопровождать чиновников в инспектировании территорий. Естественно, наибольшие шансы спокойно заниматься управлением жилой недвижимостью есть только у лояльных к муниципалитету компаний, экономика которых показывает положительную динамику. В этом случае должностные лица готовы с пониманием отнестись к временным трудностям УК и в чем-то оказать им помощь. При этом власть позволяет себе ставить перед УК и непрофильные задачи. Например, обеспечить явку на выборы. Для сохранения особых отношений с главой района одна из новосибирских УК вынуждена была в день выборов в Госдуму организовать у одного из избирательных участков целое представление для детей, а также мотивировать советы домов поднять в соседях гражданскую ответственность. Бывает, что во время предвыборной кампании власть просит УК очищать подъезды от «неправильной» политической рекламы.
Уйти к другому
Более того, власть считается настоящим большим игроком, от действий которой зависит экономическая устойчивость той или иной компании на рынке ЖКХ. «Поправки в Жилищный кодекс наделили местную власть дополнительными контрольными функциями в вопросах управления жилым фондом. Но в этом кроется опасность. Доступ к административному ресурсу может быть использован как инструмент конкурентной борьбы. И определить, где рейдерство, а где законное право жителей сменить управляющую компанию, окажется непросто», — комментировал год назад бывший управляющий директор УК «МКС-Новосибирск» Андрей Николин.
Несмотря на то что новосибирский рынок ЖКХ уже лет пять–шесть как сформировался, на нем продолжаются процессы укрупнения одних игроков за счет сокращения других. Конечно, некоторые МКД меняют форму управления на ТСЖ, но основная часть фонда в поисках лучшей жизни уходит к другим УК. «Рынок ЖКХ объемный, в нем существует множество вариантов для выбора и формы правления своим домом и организации, которая будет осуществлять обслуживание МКД. В данном аспекте границы нашего жилого фонда стабильны: сейчас даже наметился серьезный прирост. Проблема исходит от недобросовестных компаний, которые приходят на рынок для быстрой наживы, собирают с жителей деньги и исчезают. Поэтому необходимо совершенствовать наше законодательство, вносить поправки в жилищный кодекс», — считают в F1.
Нередко участниками передела на рынке ЖКХ становятся депутаты городского совета. Например, в прошлом году депутаты Сергей Бондаренко, Андрей Гудовский и Николай Тямин на заседании комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов потребовали от «МКС-Новосибирск» «отпустить» три дома. Дескать, уже несколько лет собственники домов добиваются смены управляющей организации, а «МКС-Новосибирск» игнорирует решения общих собраний. Гудовский даже предложил поставить вопрос о «выдавливании» «МКС-Новосибирск» из сферы ЖКХ города. У компании была своя правда: процедура голосования жителями выполнена с нарушениями законодательства; есть документы, согласно которым многие собственники выступают против смены УК. «Сегодня от вас уйдут три дома, а завтра придут пять. Это рынок. Но если будете сопротивляться, потеряете все», — наставлял руководство «МКС-Новосибирск» начальник департамента энергетики и ЖКХ Евгений Ким. Видимо, этой компании в итоге удалось найти общий язык с чиновниками, депутатами, а главное, с жителями. До суда дело не дошло, «беглецы» остались в контуре управления. Тем не менее, по итогам 2011–2012 годов «МКС-Новосибирск» потеряла порядка четырех десятков МКД.
Поэтому наряду с долгосрочными тарифами, учитывающими рыночную конъюнктуру, бизнес ждет от властей гарантий, что его долгосрочные вложения в ремонт МКД будут возвращены при уходе дома в другую УК или ТСЖ. Это еще одно важное требование УК к федеральной власти. Только на таких условиях УК готовы инвестировать в ремонт жилищного фонда, тем самым решая насущные технические проблемы и получая лояльного собственника.
Маленьким быть лучше
Естественно, чем больше домов находится в управлении компании, тем выше ее доход. Вернее, чем больше работ она выполняет в домах, тем она экономически успешнее. Из-за разновекторности интересов бизнеса, собственников МКД и власти, а также их восприятия того, каким образом должна строить свою работу УК, рентабельность большинства управляющих организаций далека от тех баснословных доходов, которые им приписывает молва. Она составляет порядка 5–10%. Это притом что львиную долю расходов в себестоимости оказываемых УК услуг и работ составляет фонд оплаты труда.
И все же наиболее успешны небольшие компании, присутствующие на территории одного района, и чем локальнее, тем лучше. Всегда проще найти общий язык с одной районной властью, чем с несколькими. Да и упрощенная модель налогообложения малого бизнеса на этом рынке играет большую роль. Считается, что управленческая структура F1, объединяющая восемь юридически самостоятельных УК, предпочтительнее модели «МКС-Новосибирск» или «СПАС-Дом», где одна организация управляет жилым фондом одновременно в нескольких районах. Правда, и там эксплуатационные участки (ЖЭУ) — отдельные компании.
Практически в каждой УК доля ветхого фонда составляет не менее 30 процентов. Для бизнеса это навязанная мэрией на этапе создания рынка ЖКХ (2006 год) социальная ответственность, то есть, убытки. Чем меньше квартир в доме, тем его содержание дороже обходится собственникам. Поэтому, например, тариф, принимаемый жителями старых двухэтажек, не позволяет оказывать услугу нужного качества и в необходимом объеме. У компании в такой ситуации два сценария поведения: содержать эти дома в ущерб собственной инвестиционной программе или до поры до времени не обращать внимания на беды людей, пока власть не вызовет на ковер. В качестве примера меценатства можно привести ремонт кровли двухэтажного дома по улице Таймырская, 1, который в 2011 году за свой счет выполнила УК «МКС-Новосибирск». Стоимость составила около 300 тыс. рублей.
Куда более заинтересованно УК смотрят на рынок новостроек. Управление новыми домами может быть убыточно лишь вначале, но впоследствии высокая доходность гарантирована. «Специфика обслуживания новых домов в том, что они сразу не заселены. Например, площадь дома 10 тыс. кв. метров, а заселена только половина. Но обслуживать-то необходимо весь дом: мыть лестничные клетки, убирать территорию — до полного заселения эти расходы ложатся на УК», — констатируют в F1, где для управления новостройками создана отдельная УК «Стандарт». Другой проблемой является наличие недоделок. Если их вовремя, на этапе передачи дома, не выявить, то они рискуют лечь на плечи УК. Например, «МКС-Новосибирск» в свое время взяла на управление новостройку, где в двух из шести подъездов не были закончены работы по монтажу лифтов (ул. 25 лет Октября, 8). Долгие четыре года УК пыталась добиться от застройщика выполнения своих обязательств, поскольку жители адресовали свои претензии управляющей организации. Наконец собственники устали ждать помощи от УК, районной администрации, департаментов мэрии, прокуратуры и жилищной инспекции и профинансировали запуск лифтов за свой счет.
«Сдача объекта в эксплуатацию не означает, что ответственность застройщика на этом закончилась. Еще пять лет компания несет гарантийные обязательства по конструктивной основе объекта и три года — по инженерным коммуникациям», — говорит заместитель генерального директора по продажам ЗАО «Строитель» Эдуард Ляхов. Впрочем, «Строитель», как и многие другие крупные застройщики Новосибирска, предпочитает управлять построенными домами самостоятельно. «При наличии собственной УК эксплуатация оборудования и всех систем происходит надлежащим образом, вследствие чего значительно увеличивается срок службы оборудования. Более того, управляющая организация, созданная на базе строительной, имеет уникальную возможность в режиме реального времени получать консультации любой сложности, — перечисляет Ляхов конкурентные преимущества УК от застройщика. — Если же на объект заходит сторонняя УК, то бывает трудно установить грань ответственности. Возникают спорные ситуации, вследствие чего страдают жильцы. Немаловажно, что большинство дольщиков мы знаем в лицо, с некоторыми сложились теплые дружеские отношения, все это упрощает работу по передаче объекта и дальнейшему обслуживанию зданий».
Экономические плюсы в управлении собственными новостройками видят и в УК «РусьДом». «Мы управляем жилым комплексом «Кедровый» всего три года. Считать себя профессионалами еще рано, но точно можно сказать, что без помощи строителей в вопросах эксплуатации нам было бы трудно. Управляющей компании не просто передали жилой фонд, нас постоянно поддерживают и помогают. В настоящий момент мы проходим все этапы развития вместе с нашими родоначальниками, но стоит задача стать полностью независимыми и самостоятельными. Если все сложится удачно, то можно будет подумать и о новых домах, новых объемах управления и эксплуатации», — отметил представитель ИСК «Русь».
Но как бы успешно управляющие организации не выстраивали диалог с собственниками МКД, застройщиками и чиновниками, на десятилетия вперед эта отрасль останется зависимой от государственной политики. Даже при всем желании государство не сможет полностью переложить расходы на ремонты МКД на собственников. По словам министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Дениса Вершинина, на капитальный ремонт всех домов в регионе нужно 164 млрд рублей — это на порядок больше, чем годовой бюджет самого региона. С 1 января 2014 года начнет действовать новая система капремонта МКД, которая предполагает частичную оплату работ со стороны собственников. «Для того чтобы поддержать всю систему, размер платы [собственников] за квадратный метр может достигать 13 рублей в месяц, но это нужно еще обсудить, нужно все сверить», — заявил министр. По его словам, по федеральным нормативам, общая ставка за капремонт составляет 16 тыс. рублей за кв. м. Ремонтная программа рассчитана на 25 лет.