В июне 2007 года в районе Подрезково (г. Химки) ЗАО ТРИСС сдало госкомиссии первую секцию жилого многоквартирного дома, а новоселы, купившие здесь квартиры, получили ключи и начали обустраиваться. Застройщик, как это и бывает в большинстве случаев, создал собственную управляющую компанию — ООО «Квартал Первомайский» (учредителем УК, как и ЗАО ТРИСС, является одно и то же лицо) — и в добровольно-принудительном порядке представил ее жильцам. «Нас, по сути, заставляли подписывать с ней договор об управлении, угрожая в противном случае не отдать ключи от квартиры», — рассказывает представительница инициативной группы жильцов Татьяна.
Ситуация типичная для большинства новостроек. Как правило, до того, как жильцы проявят инициативу по управлению домом, застройщик сам либо запускает на объект аффилированную с ним управляющую компанию, либо создает товарищество собственников жилья (ТСЖ) под своим контролем. «Причин такой практики множество. Одна из них — необходимость сдачи-приемки дома. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. В таком случае застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (создать свою собственную), либо организовать ТСЖ», — рассказывает исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова. Право создания ТСЖ для управления домом есть и у участников долевого строительства (будущих собственников), но на этом этапе у них не хватает организованности для его создания. И они, чаще всего без особых возражений, принимают тот вариант управления, который им предлагает застройщик. По данным Института экономики города, доля ТСЖ, созданных застройщиком, составляет до 75% всех зарегистрированных товариществ собственников жилья в России.
Изначальная пассивность новоселов и приводит в дальнейшем к конфликтам собственников (недовольных тем, как и за какие деньги идет управление их домом) и УК. Так, в Подрезково жильцы сначала платили за техобслуживание дома 38 руб. за 1 кв. м, однако потом управляющая компания начала выставлять дополнительные счета за обслуживание водомерного узла. В первоначальной смете этот пункт входил в общий платеж. «Качество обслуживания также оставляет желать лучшего: за полгода в новом, только что построенном доме произошло 50 прорывов труб, почти полтора года не работали лифты, из кранов до сих пор течет ржавая вода», — жалуются жители дома. Их терпение лопнуло к концу прошлого года, а в январе 2009-го созданная собственниками инициативная группа провела заочное голосование и 74% голосов избрала новую управляющую компанию ООО ЧСК ЖЭУ.
Однако ООО «Квартал Первомайский» отказалось признавать результаты этих выборов и уходить с объекта. «По сути, на объекте идет настоящая война: спиливают замки, вовлекают жильцов, поставщиков ресурсов», — рассказывает президент Ассоциации ТСЖ Московской области Мария Гребень. Поскольку прежняя УК не расторгала контрактов с подрядчиками, то ни «Энергосбыт», ни «Водоканал», ни поставщики электроэнергии не подписали договора с новой УК. Жильцы, в свою очередь, перестали оплачивать коммунальные платежи. «Сейчас дом в подвешенном состоянии: формально управлением занимается ООО “Квартал Первомайский”, но фактически никакого обслуживания нет. Мы писали в самые разные инстанции, обращались к губернатору, мэру, но вопрос так и не решен», — рассказывает Татьяна.
Приведенный пример отнюдь не единственный: аналогичная ситуация сложилась и в новостройке в поселке Ильинское Раменского района. Услуги ЖКХ жителям предоставляет компания, которую назначил застройщик. Жители, недовольные уровнем обслуживания, провели собрание, создали ТСЖ и попытались взять управление домом в свои руки. Однако застройщик и его «карманная» УК противодействуют этому всеми силами: собственников квартир просто не пускают в технические помещения, объясняя это задолженностью жильцов по коммунальным услугам. Владельцы квартир уже обратились в прокуратуру. «Такие конфликты случаются регулярно. Более того, я не помню ни одного мирного случая смены УК на объекте», — говорит Мария Гребень.
Как гласит кодекс
Согласно Жилищному кодексу, собственникам квартир предоставлены весьма широкие полномочия по управлению домом. Даже если изначально он передан в управление УК, аффилированной с застройщиком, или находится в ведении созданного им ТСЖ, жители дома в любой момент могут изменить эту ситуацию.
Беря в управление жилой дом, где не создано ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительный кооператив), УК обязана подписать договор с каждым из собственников. «Основные условия договора с управляющей компанией утверждаются общим собранием собственников. Порядок заключения и подписания договора также может быть утвержден общим собранием. Скажем, на общем собрании избрали лиц, уполномоченных от лица собственников его подписать», — объясняет Евгения Юнисова.
Все бы ничего, если бы не было лазеек, которые позволяют застройщикам навязывать свои УК. «Если дом выигран управляющей организацией по конкурсу, то для начала работ достаточно подписания первого договора», — поясняет гендиректор УК «Маторин» Юрий Подобед. Если в доме функционирует ТСЖ или ЖСК, то управляющая компания может подписать договор с их представителями (например, председателем правления), а голосование провести заочно. При этом всем жителям рассылаются уведомления, где предлагается одобрить договор с УК (или выбрать ее из списка). Большинство жителей, получая такое уведомление, игнорируют его, но если собственник не ответил, его голос все равно засчитывается как согласие на предложенную УК.
Что касается ТСЖ, то для того чтобы оно состоялось, в него должны войти собственники, имеющие не менее 50% площадей в доме. Общее собрание выбирает правление и председателя ТСЖ, которые полностью подотчетны и подконтрольны членам ТСЖ. Но, естественно, это лишь теория: никто сам ходить по квартирам и отчитываться не будет. Поэтому для контроля «управленцев» эксперты советуют выбирать еще один орган — ревизионную комиссию. Та проводит проверку деятельности ТСЖ (допустим, раз в год) и дает ей оценку на общем собрании.
Часто конфликтные ситуации возникают из-за того, что жители не видят результатов работы УК в том виде, в котором они ожидали, и задаются вопросом, на что уходят их деньги. Тем более что поводы для волнения действительно есть, если учитывать, какое количество уголовных дел за хищение средств уже заведено на управляющих. «Во избежание таких ситуаций существуют сроки для отчетности, предусмотренные ЖК (не реже раза в год). Формы отчетности, как правило, прописывают в договоре. Жители должны получать полную информацию о том, какие работы были проведены, какие материалы (какой стоимости) были использованы. Также для предотвращения конфликтных ситуаций на общем собрании жильцов полезно проводить так называемые лестничные собрания, когда ежедневно с представителями одной лестничной клетки и с каждым собственником в индивидуальном порядке обсуждается его удовлетворенность обслуживанием», — рассказывает Юрий Подобед. В случае если жильцы недовольны качеством или объемом предоставленных жилищно-коммунальных услуг, они вправе потребовать снижения оплаты путем перерасчета.
И, конечно, главный инструмент воздействия на недобросовестных управленцев — принятие решения о выборе иной управляющей компании или переизбрании правления. Когда собственников не устраивает существующее ТСЖ, они вправе выйти из него. Если в собственности у членов такого товарищества будет менее 50% всех площадей (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, то оно по решению собственников подлежит ликвидации.
Точно такая же схема действует и в отношении управляющей компании. Не устраивает ее работа — жители вправе расторгнуть контракт в любое время. «По закону УК более бесправны, чем собственники. Представьте, что такая компания взяла под управление дом, инвестировала туда значительные средства, рассчитывая на долгосрочную прибыль, а жители расторгли контракт», — говорит Мария Гребень.
Однако на практике все не так просто. Процедура, по которой должно проходить собрание собственников и голосование, строго регламентирована законом. В случае ее нарушения управляющая компания имеет все основания оспорить решение собрания. Именно это и случилось в Подрезково. «Собственники не соблюли в полной мере всей процедуры. Голосование проводилось заочно, и не был должным образом организован подсчет голосов, не было протокола собрания. Из-за этого юристы ООО “Квартал Первомайский”, разумеется, нашли поводы, по которым они не признают решение собственников», — рассказывает Мария Гребень.
В соответствии с законом, чтобы собрание собственников было легитимным, оно должно отвечать нескольким условиям. Во-первых, любые решения — как о создании ТСЖ, так и об избрании УК — должны быть приняты с одобрения жильцов, имеющих не менее 50% площадей в доме. Причем многие не учитывают, что это число считается не по «головам» (один собственник — один голос), а по метрам. Каждый собственник имеет определенное количество голосов в соответствии с долей своей собственности в доме.
О предстоящем собрании все собственники должны быть оповещены минимум за десять дней — заказным письмом или лично из рук в руки. При этом в оповещении должна быть заранее указана повестка. Только решения, принятые общим собранием в соответствии со всеми этими требованиями, будут считаться действительными.
Имеешь право
Недовольные тарифами или работой УК жильцы имеют полное право сменить управляющую компанию. Часть 8.2 статьи 162 ЖК гласит: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора».
Порядок смены УК следующий:
1. Организовать общее собрание жильцов дома по всем правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Включить в повестку пункт о смене управляющей компании: решения, принятые общим собранием, будут считаться действительными.
2. Лицу (действующему от имени собственников помещений), которому выдана доверенность всеми или большинством собственников, направить в адрес первой управляющей организации:
- письменное уведомление о расторжении договора управления многоквартирным домом;
- требование передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
3. Направить письменное уведомление-требование о том, что новая управляющая компания обязана приступить к выполнению договора.