Введение платы за капремонт — одна из самых дискуссионных тем на рынке ЖКХ. Большой процент собственников жилья и вовсе предпочитает не платить за будущий ремонт фундамента, фасада, крыши, инженерных систем здания, в котором они живут. В некоторых регионах страны долги по уплате взносов уже превышают сотни миллионов рублей. К примеру, задолженность по взносам в Новосибирской области к сентябрю 2015 составила почти 600 млн рублей, в Омской области — более 500 миллионов. При этом износ жилого фонда достигает 60%. О том, как выполняется программа капитального ремонта в Томской области, журналу «Эксперт-Сибирь» рассказала генеральный директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Наталья Сычева.
Собираемость 73%
— Наталья Сергеевна, в Томской области удается проводить капитальные ремонты по намеченному плану? Нет ли срывов из-за плохой собираемости взносов на капремонт?
— Принятый в Томской области план по капитальному ремонту не имеет разбивки на этапы реализации. Он сформирован на год и только лишь по его окончании можно будет сказать, выполнен он или нет.
Необходимо отметить, что краткосрочный план 2015 года был утвержден только в апреле текущего года, то есть с некоторой задержкой. Обусловлено это тем, что реализация Региональной программы капитального ремонта только началась, и потребовалось время для ее настройки. В целом всю работу по капитальным ремонтам, предусмотренную краткосрочными планами, можно разбить на два больших направления. Первое — это подготовка всей необходимой проектно-сметной документации на планируемые виды капитального ремонта. Второе — проведение самого капитального ремонта. Проектно-сметная документация для домов, которые мы должны отремонтировать в текущем году, полностью готова. И с вероятностью 90% все работы, связанные с проведением капитальных ремонтов, будут выполнены до конца 2015 года.
Если остановиться на промежуточных итогах реализации краткосрочного плана, то сегодня подрядные организации ремонтируют 60 из запланированных 110 многоквартирных домов. Это по всей Томской области. Цифры, конечно, небольшие, но нужно понимать, что система капитального ремонта в нашем регионе только стартовала и сейчас идет ее становление и развитие. Выполняя предусмотренные краткосрочным планом 2015 года объемы работ, мы делам серьезный задел и на 2016 год. Практически все многоквартирники, ремонт в которых предусмотрен в следующем году, а это 130 домов, в ближайшее время получат готовую к использованию проектно-сметную документацию. Ее в соответствии с планом сейчас готовит Региональный оператор.
Что касается собираемости взносов на капитальный ремонт, то этот показатель никаким образом не мешает выполнению намеченных планов. В Томской области собираемость составляет 73%. Это довольно высокий показатель в сравнении с другими российскими регионами.
Активно работаем мы и с неплательщиками. Поскольку многие жители летом находились в отпусках, мы предложили правомочным органам не применять штрафные санкции до окончания сезона. Но с сентября началась претензионная работа. Суммарный размер пени в регионе сегодня составила четыре с половиной миллиона рублей. На каждый день просрочки начисляется пеня равная 1/300 ставки ЦБ.
— Какова техническая готовность к ремонтам? Достаточно ли подрядных организаций в Томской области, способных выполнять весь комплекс работ капремонта в регионе? Есть ли конкуренция на такие заказы?
— С подрядными организациями у нас вопросов нет. Из 84 компаний по конкурсу отобрали 40, с ними и работаем. Недостатка в подрядных организациях в регионе нет, это конкурентный рынок.
— Много ли выявляется недочетов при проверке выполненных ремонтов?
— У нас хорошо поставлена система строительного контроля. Мы заключили договоры только с компаниями, имеющими опыт и лицензию. Пока основная масса недочетов подрядных компаний связана с нарушением комфортности жизни граждан. К примеру, во время ремонта кровли в многоквартирном доме начали протекать крыши. Но по завершении ремонта большая часть претензий снимается сама собой. К тому же гарантийный срок на работы по капитальному ремонту составляет пять лет. На нынешний день у нас нет нареканий к работе подрядных организаций. Напомню, что по итогам 2014 года мы отремонтировали 28 домов. Прошел год, и ни одной претензии от населения мы не получили. Надеемся, что такая ситуация сохранится и в дальнейшем.
Они оказались первыми
— Сколько многоквартирных домов в регионе выбрало спецсчет и сколько — платят взносы в общий котел? Насколько население отличает эти виды накоплений? Остались ли опасения, что собираемые жителями средства уйдут в другие города?
— На общем счете регионального оператора порядка 5,6 тысяч домов. Жители более 600 домов высказались за плату на спецсчет. Из них порядка 200 выбрали владельцем спецсчета Регионального оператора, остальными владеют ТСЖ и ЖСК.
Мы регулярно проводим встречи с собственниками. Как известно, все граждане делятся на активных и пассивных. Пассивные не понимают плюсов спецсчетов, не видят ценности в том, чтобы самостоятельно распоряжаться накоплениями на капремонт, самим решать, когда его проводить и в каких объемах. Но, конечно, на практике не все однозначно, возникают нюансы. Некоторые собственники осознанно принимают решение откладывать средства на капремонт на общем счете, так как понимают, что накопление на ремонт большого старого дома — процесс длительный. В этом случае выгоднее вносить деньги на общий счет. Пока мы не видим динамики ухода домов с общего счета.
В прошлом году у населения действительно были опасения, что собранные на капремонт деньги могут уйти из одного муниципалитета в другой. Мы провели необходимую разъяснительную работу, и сейчас люди уже понимают, что все собранные деньги будут расходоваться только в пределах одного муниципального образования.
— Взнос на капитальный ремонт отличается от других: он закреплен за квартирой, а не за собственником. Получается, новый собственник может неожиданно для себя оказаться должником?
— Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что на нового собственника перекладываются обязательства прежнего владельца квартиры. И мы ведем активную разъяснительную работу и по этому вопросу. Как правило, агентства недвижимости обращаются в фонд перед завершением сделки купли-продажи. Да и сами граждане стали обращаться за актом сверки по задолженности между собственником и фондом. Мы видим, что юридическая грамотность населения год от года возрастает.
— Из-за ошибки управляющих компаний при оформлении документов некоторые дома, например, 1957 года постройки, оказались в конце очереди на проведении капремонта. Эту ситуацию еще можно исправить?
— В Томской области есть дома и 1800 года постройки. И они оказались первыми в списке претендентов на капремонт. Критерии очередности четко определены. В нашем регионе их шесть. В том числе учитывается год ввода дома в эксплуатацию, срок последнего капитального ремонта, способ управления и так далее. Все дома в регионе четко проранжированы по году постройки. Основополагающим является наличие-отсутствие опасности для жизни и здоровья граждан, проживающих в доме, а также сохранности общедомового имущества. Если у собственников квартир есть неоспоримые данные об угрозе возникновения такой опасности, у дома появляется основание подняться в очередности на капитальный ремонт. Процедуру могут инициировать сами жильцы, обратившись в аккредитованную организацию, которая может провести обследование дома и сделать соответствующее заключение. На основании этого документа муниципалитет внесет необходимые коррективы в план капремонтов.
Возможно включение дома в краткосрочный план и по другим причинам. К примеру, в результате экономии средств.
«Другого варианта нет»
— В каких случаях можно не платить взносы за капитальный ремонт?
— В Томской области можно не платить взносы за капитальный ремонт, если дом признан аварийным, подлежащим сносу, либо реконструкции; а также если земельный участок подлежит изъятию для государственных либо муниципальных нужд.
Летом текущего года в областной закон введен зачет на сумму внепланового ремонта, который выполнили жильцы. В данном случае зачет и временное освобождение от уплаты взносов происходит после того, как региональная программа была опубликована. И ремонт должен быть сделан в отношении тех объектов, которые определены законом: крыша, подвал, фундамент, фасад, инженерная система и так далее. Существует определенный перечень документов, с которыми граждане могут обратиться в региональный фонд и получить зачет.
Есть и еще вариант освобождения от уплаты взносов, и связан он с досрочной оплатой. Нередко люди в возрасте вносят платежи с превышением месячного взноса. И через некоторое время у них накапливается переплата. Граждане эти вправе какое-то время не платить взносы.
Рассматривается вопрос о введении определенных «каникул» для собственников квартир в новостройках. Речь идет о сроках от трех до пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. В течение этого времени собственники помещений, возможно, будут освобождены от платежей за капитальный ремонт. Но такое решение пока не принято.
В некоторых субъектах установлен возрастной ценз. Например, в Кемеровской области освобождены от уплаты взносов одиноко проживающие пожилые собственники жилья. В Томской области пока такого нет. И сегодня мы не можем просчитать, насколько это экономически правильно. А также — из каких источников будут возмещаться недополученные взносы.
— Как жители Томской области оценивают проведение реформы со сбором взносов за капитальный ремонт?
— Подавляющее большинство жителей понимает, что другого варианта нет. Законодатель дал право собственникам формировать средства на собственном счете. Дается возможность формировать фонд капитального ремонта. Идти по тому пути, когда фонд может быть увеличен по требованию собственников за счет увеличения размера взноса. Правильность решения определена, но у собственников все еще сохраняется элемент недоверия к формируемой системе. Граждане в свое время сталкивались с мошенническими схемами, идеями и не всегда доверяют новым преобразованиям. Тем не менее, это тот проект, без которого не обойтись, в регионе есть немало домов, которые можно отремонтировать только за счет общих взносов.