Владимир Путин в своей статье предвыборного цикла, посвященной социальным вопросам («Строительство справедливости. Социальная политика для России», «Комсомольская правда», 13.02.2012), пообещал к 2020 году решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешних примерно 25%.
Насколько выполнима поставленная задача?
Прежде всего надо пояснить, что именно Путин имел в виду под словом «доступность». Фактические цифры указывают на то, что речь идет о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита из расчета 18 кв. м на члена семьи (сегодняшний средний уровень жилищной обеспеченности городского населения России). При этом рассматриваются условия ипотечного кредитования, аналогичные принятым в расчетах доступности жилья в США — на 30 лет при первоначальном взносе 20%, а сама доступность есть непревышение расходов на обслуживание и амортизацию займа четверти дохода семьи.
На самом деле и 60-процентная доступность — это не так уж много, например на фоне США. Там покупку жилья с кредитным плечом может себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи снизились до уровня 1998 года, а дифференциация семей по доходам выросла.
Но для нашей страны 60-процентная доступность означала бы безусловный прорыв. Ведь в 2006–2008 годах ипотеку могло бы себе позволить чуть больше 10% населения, а для покупки за «живые деньги» еще десять лет назад требовалось в среднем по стране не менее шести-семи годовых медианных доходов.
Из перечисленных Путиным четырех условий решения жилищной проблемы три относятся к области технологии и юриспруденции (снижение строительной стоимости и рентной составляющей в цене жилого метра плюс развитие рынка аренды) и одно — собственно к экономике. Это сокращение инфляции, что позволит снизить ставки по ипотеке и тем самым сделать более равномерным распределение реальной нагрузки на заемщика в течение периода обслуживания ипотечного кредита. Нынешняя высокая номинальная ставка по ипотеке — более 12% годовых в рублях против менее 4% годовых в США — смещает эту нагрузку на начальный период выплат.
Попробуем оценить возможную роль снижения инфляции количественно, а заодно и посмотрим, какие еще структурные изменения в экономике, которых естественно ожидать в будущем, могут способствовать росту доступности жилья.
Исходная точка
За прошлый год привлечение кредитов населением на покупку жилья в России значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу) банки выдали таких кредитов за год на 754 млрд рублей, что почти вдвое больше, чем в 2010-м. С учетом возврата и рефинансирования части жилищных кредитов общая сумма задолженности по ним увеличилась на 311 млрд рублей (25%), или более чем втрое больше, нежели в 2010 году.
До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т. е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться (см. график 1). Правда, темпы такого сниже