Развитие рынка жилья и снятие с переходом к рыночной экономике существовавших в советский период ограничений обеспечило большие возможности улучшения жилищных условий, учета потребностей и предпочтений семей. Однако несмотря на произошедшие за последние 20 лет принципиальные изменения в системе институтов жилищной сферы, кардинальных сдвигов в системе потребления жилья не произошло. Темп роста обеспеченности населения жильем, с поправкой на демографический фактор, в 1990–2009 годах даже немного снизился по сравнению с последней советской десятилеткой. Общее количество семей, ежегодно улучшающих жилищные условия, и их доля остаются на сопоставимом уровне — 1,8–2,0 млн, или около 4% семей ежегодно.
Соотношение же стоимости индивидуального жилищного строительства и доходов населения (при расчете стоимости строительства условного жилого дома общей площадью 100 кв. м) ухудшилось на 28%. А вот ценовая доступность приобретения либо аренды квартиры снизилась гораздо более существенно — в 1,8–2 раза.
Резкое падение объемов жилищного строительства (к началу 2000-х годов объемы упали более чем в два раза по сравнению с 1989 годом и до настоящего времени полностью не восстановились) было компенсировано лучшим использованием возможностей, предоставляемых вторичным рынком жилья. Его развитию способствовали приватизация, снятие всех ограничений на количество и размеры жилых единиц в собственности. Это отразилось на более эффективном потреблении существующего жилищного фонда.
Что касается нового жилья, то оно сегодня ориентировано прежде всего на наиболее состоятельных граждан и высший средний класс.
Перспективы улучшения жилищных условий не изменились для почти 60% домохозяйств: реальных возможностей у них не было ни в 1989-м, ни в 2009 годах. При этом количество выигравших и проигравших от перехода к рынку оказалось примерно равным.
Комплексная оценка
Жилищные условия населения, без сомнения, одна из важнейших характеристик уровня жизни, без тщательного сопоставления этих условий невозможны никакие содержательные оценки изменения благосостояния. Мы попытались оценить происшедшие за 20 лет сдвиги в удовлетворении жилищных потребностей россиян по трем координатам.
Первое: фактический уровень потребления жилищных благ (housing availability).
Второе: возможность улучшения жилищных условий и фактическая динамика таких улучшений (housing accessibility).
Третье: ценовая доступность жилья как в части приобретения в собственность и аренды, так и в части затрат по содержанию жилья (housing affordability).
Особую сложность представляет сравнительная оценка возможностей улучшения жилищных условий, поскольку за рассматриваемый период произошли кардинальные изменения в наборе способов такого улучшения. В частности, в советское время не существовало открытого рынка купли-продажи жилья, индивидуальные дома разрешалось строить только в сельской местности и городах с населением менее 100 тыс. жителей, а кооперативное строительство, напротив, было относительно развито только в к