Антирекорды российской валюты в январе привели к тому, что средние долларовые показатели стоимости на московском вторичном рынке жилья опустились до минимальных значений. Средняя цена предложения в этом сегменте, выраженная в долларовом эквиваленте по курсу ЦБ РФ с расчетом на 26 января 2016 года (77,80 руб. за доллар), составляет 2400 долларов за кв. м — минимальное значение с ноября 2005 года. При этом, по данным аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», в январе 2016 года впервые за 10 лет средняя стоимость предложения однокомнатной квартиры в Москве — так называемой «разменной монеты» рынка жилья — опустилась ниже символической отметки 100 тысяч долларов.
В настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы представлено к продаже 10,3 тыс. однокомнатных квартир. Средняя общая площадь объектов указанной категории — 40 кв. м. Средняя цена предложения — 179,4 тыс. рублей за кв. м, или 7,18 млн рублей. По официальному курсу на дату расчета средняя заявленная стоимость указанной категории объектов составляет 2306 долларов за кв. м. или 92,2 тысячи долларов.
Квартиры теперь не приоритетны для инвесторов
По оценкам аналитиков, очередной виток ослабления рубля на вторичный рынок жилья массовых сегментов существенного влияния не окажет. Одна из главных причин: все объекты в этом сегменте номинируются и торгуются в российской валюте. «Переход рынка жилья массовых сегментов на оценку и позиционирование в иностранной валюте исключен в нынешних условиях низкого спроса, доминирующей роли покупателя в сочетании с низким уровнем платежеспособности населения. В ситуации неконтролируемого резкого обесценивания рубля до трехзначных или максимально близких к ним значений можно ожидать, скорее, кратковременную приостановку действий продавцов и покупателей — до стабилизации ситуации и появления у участников рынка понимания ее дальнейшего развития», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Известно, что при определенных условиях ослабление рубля может стать причиной активизации потребительского спроса: показательный пример — покупательский ажиотаж конца 2014 года, когда люди спасали свои рублевые сбережения от обесценивания, вкладывая их в недвижимость. Однако в нынешней ситуации такой сценарий невозможен. «Во-первых, те, кто хотел, уже воспользовался такой возможностью при первом витке девальвации рубля, а 2015 год определенно не способствовал повышению благосостояния граждан и появлению у них новых накоплений. Во-вторых, по итогам прошлого года московский вторичный рынок жилья впервые с 2009 года продемонстрировал отрицательную динамику рублевых цен и потерял доверие даже т. н. долгосрочных инвесторов, вкладывавших свои деньги в столичное жилье с целью сохранения капитала», — отмечает Сергей Шлома.
Предложение опередило спрос
При этом с конца декабря 2015 года по настоящее время в ИНКОМ-Недвижимость отмечают некоторое увеличение покупательского интереса в сегменте премиум-класса. «По нашим оценкам, такое поведение вызвано ожиданием изменения конъюнктуры на валютном рынке и, соответственно, желанием покупателей недвижимости совершить сделку на максимально выгодных для себя условиях, не дожидаясь «отскока» рубля. При этом подчеркну: речь не идет об инвестиционных покупках — только приобретение жилья «для себя», — резюмирует Сергей Шлома.
Два года назад самая дешевая квартира в "старой" Москве стоила 5 млн руб., то есть рост в рублях продолжался даже в кризис, напоминает начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс" Георгий Ващенко. Этому способствовало как раз стремление спасти сбережения от обесценения и госпрограмма субсидирования ипотеки, объясняет эксперт.
По его мнению, цены в этом году перестанут расти в рублях, на отдельные низколиквидные объекты даже возможно снижение рублевых цен на 10%. В долларовом выражении из-за обесценения рубля недвижимость подешевеет на 30%. Сейчас наблюдается дисбаланс в сторону предложения из-за роста строительства в московском регионе. Рынок инерционен, и поскольку быстрое снижение вводимых объемов невозможно, предложение еще минимум год будет нависать над спросом, соответственно, цены не будут расти. Однако недорогие квартиры всегда будут пользоваться спросом, цена в рублях на них не упадет.
Надежно, но не слишком доходно
Высокая волатильность рубля по отношению к мировым валютам обрекла снижение стоимости жилой недвижимости в России в абсолютных показателях валютного выражения, соглашается руководитель проектов компании Интеркомп Валентин Островский. И хотя волатильность рубля и бьет рекорды, но она не является неожиданной, рынок в целом готов и к курсу 100 рублей за доллар.
В этом контексте, говорит эксперт, вложения в жилую недвижимость следует связывать с рядом рисков. Во-первых, нужно брать в расчет резкое падение доходов населения, не восстановление которых потребуется значительное время. Известно, что от спроса зависит предложение, а предложение находит материальное выражение в ценовых значениях.
Спрос на жилую недвижимость в ближайшие годы неизбежно упадет. Если покупка жилья планируется с целью сохранения реальной денежной суммы с планом последующего ее возвращения путем продажи купленного имущества в течении 2-3 лет, то стоит принять во внимание риски того, что продать ее удастся уже за значительно более низкую сумму, чем ту, которая была затрачена на ее покупку сегодня.
Во-вторых, если инвестиции в жилую недвижимость осуществляются с целью ее дальнейшей сдачи в коммерческий найм, то нужно понимать, какой средний годовой доход можно получать от такого рода деятельности. Взяв за основу следующие цифры: стоимость квартиры – 7 000 000 млн рублей, стоимость арендных платежей (ежемесячных) 45 тысяч рублей, мы получим среднегодовой доход порядка 7,7 % от вложенных денежных средств. Причем эта сумма приведена без многих «утяжеляющих» факторов, таких, как, например, налоги или коммунальные платежи, плата агенту и т.д. Доходность не самая высокая, считает Валентин Островский, учитывая, что, например, по банковскому вкладу можно получить более выгодные условия.
И все же, полагает он, преимущества инвестиций в жилое имущество – это надежность. Без учета форс-мажорных обстоятельств, можно констатировать, что наличие собственности крайне надежный и долговременный актив, который всегда будет иметь достаточно высокую стоимость. Вопрос только в том, будет ли эта стоимость соразмерна или больше той, которая была затрачена на ее покупку.