По данным аналитиков ГК «ЕЛКА девелопмент», впервые с 2003 года квартиры на вторичном рынке жилья в Новосибирске стали дешевле строящихся. «До 2015 года цена квадратного метра на вторичном рынке всегда была выше, чем в новостройках. Небольшое придавливание было в 2009 году, но тогда цены быстро отскочили», — комментирует директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков. В прошлом году средняя цена 1 кв. метра в строящихся домах составила 58,5 тыс. рублей (-0,17% к 2014 году), а на вторичном рынке — 57, 3 тыс. рублей
(-3,2%).
«Возникший ценовой крест в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках говорит о том, что квартира как инструмент инвестиций начинает утрачивать свое значение. Мы думаем, что это продлится как минимум до 2018 года, а может быть, и навсегда. И чем дальше, тем разрыв будет серьезней. В Москве эту тенденцию аналитики отметили еще в начале 2015 года», — говорит Максим Марков. В ближайшие годы эксперты не ожидают повторения прежней динамики роста цен на жилье в 6,7% годовых, которая была характерна для новосибирского рынка новостроек на протяжении последних 10 лет. «Да, деньги по-прежнему можно хранить в объектах недвижимости, но почти с тем же результатом, что и в депозитах банков Швейцарии или Японии, где отрицательная доходность», — замечает Максим Марков.
В условиях очевидного перепроизводства на новосибирском рынке новостроек аналитики ГК «ЕЛКА девелопмент» прогнозируют в 2016 году снижение цен на строящееся жилье на 8–11%. При этом, стоимость квадратного метра на вторичном рынке упадет на 7–12%.
Уже сегодня подрядчики, с которыми застройщики рассчитались квадратными метрами, предлагают приличный дисконт на уже построенные квартиры. В классе «комфорт» скидка достигает 12%, в бизнес-классе — 17%, а в эконом-классе она может составлять 38%. Самым стабильным сегментом на рынке новостроек остается элитное жилье, — скидка не превышает 1%. Эксперты уверены, что в ближайшие несколько лет жилье эконом-класса в Новосибирске в прежних объемах строить уже нельзя — спрос на него переместится в сектор вторичного рынка.
Всего, по данным ГК «ЕЛКА девелопмент», в Новосибирске строится 616 многоквартирных домов общей площадью 4,72 млн кв. метров (порядка 100,3 тыс. квартир). Средняя площадь строящегося жилья 49 кв. метров, цена — 58 тыс. рублей за квадратный метр. В 158 строящихся домах (26% рынка новостроек) продажи не начались или остановились. Причин этому две: слабое управление маркетингом и продажами, или «продукт» не соответствует текущему спросу.
Неизбежно столкнется Новосибирск в 2016 году и с падением объемов строительства. Если в 2015 году на территории Новосибирской области сданы в эксплуатацию 43,3 тыс. квартир общей площадью 2,58 млн кв. метров, то прогноз на 2016 год — 1,86 млн кв. метров. «И в объемах строительства, и в привлекаемых инвестициях рынок новой жилой недвижимости потеряет порядка 30 процентов», — считает руководитель оценки и прогнозирования ГК «ЕЛКА девелопмент» Андрей Осадчий. Общий объем строительных работ в Новосибирской области в 2015 году составил 37,8 млрд рублей, из которых в жилищном строительстве — 27,9 млрд рублей.
«Новосибирск — один из самых зрелых рынков жилой недвижимости. Уровень обеспеченности жильем здесь — 25,9 квадратных метров на человека. Это больше федерального норматива. Очевидно, что в современных рыночных условиях застройщики вынуждены меняться. Будут пересмотрены финансовые модели, поменяется отношение к прибыли и качеству продукта, обновится состав участников рынка. Кто сможет жить в новой конструкции рынка, тому там будет комфортно, а кто не сможет, тот пойдет заниматься чем-то другим. Только качественные изменения предложения позволят строительному рынку развиваться дальше», — убежден Максим Марков, по словам которого трансформации на рынке новостроек начнутся уже в 2016 году.
В конце 2016 года аналитики ГК «ЕЛКА девелопмент» ожидают первые позитивные перемены на рынке жилой недвижимости, которые станут следствием макроэкономических изменений («может быть, наши власти включат печатный станок или «зафиксируют обменный курс валюты»). «К концу III квартала 2016 года мы увидим начало положительной ценовой динамики, а уже в 2017 году средняя цена на новую недвижимость вырастит на шесть процентов. Но уровня 2015 рынок к этому времени еще не достигнет», — говорит Андрей Осадчий. «Вторичка» же, по расчетам, прирастет в 2017 году на семь процентов.
График Динамика цен на рынке жилья в Новосибирской области