Правительство намерено пополнить доходы бюджета за счет квартирных инвесторов. Помимо того, что с 2015-го содержание жилплощади будет обходиться дороже, так как налог на недвижимость придется платить исходя из кадастровой стоимости, Минфин предлагает изменить порядок налогообложения при ее продаже. Полученные доходы будут освобождаться от налога только в том случае, если продаваемое жилье — единственное или было таковым не далее, чем год назад, либо если это небольшой дачный домик.
В Налоговый кодекс РФ планируется внести поправки, меняющие порядок налогообложения доходов, полученных россиянами от продажи принадлежащего им жилья. В случае принятия проекта, подготовленного Министерством финансов РФ и опубликованного на едином портале размещения информации, тех, кто продает свое единственное жилье, освободят от обязанности отдавать казне 13% с вырученной суммы вне зависимости от сроков владения недвижимостью.
Более того, освобождение от налога на доходы физических лиц обещано всем, кто сначала купит новую квартиру и только потом продаст старую. Главное — чтобы с того момента, когда она была единственным жильем, прошло не более года. По действующим правилам от НДФЛ освобождаются только доходы от продажи жилья, находившегося в собственности продавца более трех лет.
Зато владельцам двух и более квартир (обычно их покупают ради вложения капитала) НДФЛ придется платить, если стоимость проданной «инвестиционной квартиры» превышает 5 млн рублей. К тому же власти регионов смогут снижать эту сумму, ведь вдали от столицы дороже 5 млн рублей стоят не так уж много квартир. Кроме того, регионы смогут увеличивать необходимый для освобождения от НДФЛ срок владения недвижимостью — вплоть до 10 лет.
Для дач установлена отдельная льгота — от налогов будут освобождены помещения до 50 кв. м и земельные участки, на которых они стоят.
Одновременно Минфин намерен перекрыть дорогу тем, кто уклоняется от НДФЛ, указывая в договоре о продаже жилья сильно заниженную стоимость — как правило, 1 млн рублей. В случае принятия разработанных ведомством поправок базой для НДФЛ станет 70% от кадастровой стоимости жилья. Даже если в договоре указана меньшая сумма, налог будет рассчитан из нормы в 70% от цены кадастра. Регионы смогут норму менять, варьируя ее от 0 до 90% кадастровой стоимости.
«Если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, размер понижающего коэффициента, указанного в настоящем пункте, принимается равным нулю», — отмечается в проекте закона.
Эксперты считают, что в целом идеи, заложенные в законопроекте, являются достаточно позитивными. По статистике в России доля граждан, которым принадлежат 2 или более объекта жилой недвижимости, невелика. Поэтому полное освобождение от налогообложения дохода от продажи единственного жилого помещения, не зависимо от срока владения, затронет очень многих граждан. «Реализация мер, предложенных в законопроекте, может привести к «обелению» значительной части рынка вторичной недвижимости, а в перспективе и к снижению доли наличных расчетов в этой сфере, однако последнее во многом зависит от стоимости банковских услуг, в первую очередь, услуг по открытию аккредитивов», - говорит партнер юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов. При этом он обращает внимание на то, что налоговые вычеты по НДФЛ при продаже второй и последующих квартир не отменяются. Так, в случае продажи такой квартиры можно воспользоваться вычетом в виде расходов, которые были понесены ранее на её покупку. То есть даже при «инвестировании» в жилую недвижимость налогом облагается только прибыль, т.е. «прирост» стоимости квартиры за период инвестирования, а не весь доход от продажи.
При этом юрист опасается, что предложенные в законопроекте меры не окажут существенного влияния на спекулянтов а, наоборот, только упростят им жизнь. Сейчас для получения полного освобождения от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости необходимо, чтобы она находилась в собственности продавца не менее 3-х лет. Законопроект предлагает отменить требование к сроку непрерывного владения для случаев продажи единственного жилого помещения. В таких условиях инвесторы могут искусственно создавать ситуацию, при которой продаваемая ими «инвестиционная» квартира является для них единственным жильем. «Это можно сделать, например, если до начала сделки по продаже «инвестиционной» квартиры подарить все другие принадлежащие продавцу квартиры одному из близких родственников, а после продажи «инвестиционной» квартиры, вернуть подаренные квартиры обратно. Дарение недвижимости между членами семьи и близкими родственниками не облагается НДФЛ, поэтому совершение таких «дополнительных» сделок не приведет к необходимости уплаты налогов», - объясняет Батанов.
Заложенная же в законопроекте идея «о вменении» дохода при продаже недвижимости исходя из её кадастровой стоимости – это прицел на будущее. Пока большая часть жилой недвижимости не подвергалась кадастровой оценке и вряд ли её можно будет сделать за 1 год. В Основных направления налоговой политики на 2015 г. Минфин высказывал мнение о том, что провести полную кадастровую оценку всей недвижимости удастся только к 2020 году, поэтому не стоит сильно опасаться действия данных норм законопроекта в краткосрочной перспективе. Однако некоторые регионы, в первую очередь, Москва и Санкт-Петербург могут провести кадастровую оценку уже к 2015 или 2016 году, что может самым существенным образом сказаться на рынке вторичной недвижимости в этих городах, - считают эксперты.