В этом году Москва идет на антирекорд по объему ввода жилья. По предварительным оценкам, будет сдано в эксплуатацию 1,5 млн кв. м в многоквартирных домах (из них 1–1,1 млн кв. м коммерческого жилья, остальное — бюджетные проекты). Так мало в столице не строили с начала 1990-х.
Коллапс жилищного строительства — результат осмысленной политики городских властей. Ужесточив требования к инфраструктурным компонентам девелоперских проектов в части транспортной и социальной инфраструктуры, мэрия похоронила многие инвестидеи, обнулив их рентабельность. Казалось бы, инвестиционный ступор должен был привести не только к острейшему дефициту новостроек, но и к галопирующему росту стоимости квартир. Однако пока этого не случилось: цены вернулись на докризисный уровень, но темпы их роста явно замедлились. Почему?
Синдром дефицита
Московский рынок жилья (в пределах МКАД, без учета присоединенных территорий) делится на несколько сегментов: элитный, бизнес-класс, экономкласс.
Экономкласс — это проекты в ценовом диапазоне от 110 тыс. до 180 тыс. рублей за метр. По данным «Метриум Групп», средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса составляет 5,4 млн рублей, двухкомнатной — 7,9 млн, трехкомнатной — 9,5 млн. По грубым оценкам, сегодня на продажу в этом сегменте выставлено 5–6 тыс. квартир (около 300 тыс. кв. м). С начала года стартовало 11 новых проектов. Крупнейшие игроки в этой нише — ГК ПИК, ФСК «Лидер», «Грас», «Пионер», «Промстройинвест», «ЮИТ Ситистрой», МФС-6.
Объем предложения жилья бизнес-класса в Москве оценивается в 5 тыс. квартир и апартаментов: это недвижимость в ценовом диапазоне от 200 до 480 тыс. рублей за метр. По данным компании «Миэль-новостройки», на долю бизнес-класса приходится около 48% предложения. В Intermark Savills подсчитали, что с начала года предложение выросло почти в два раза: сейчас на рынке представлено 42 новостройки. За десять месяцев продано 1,4 тыс. квартир этого формата. Крупнейшие игроки в сегменте бизнес-класса — «Дон-строй» (а фактически — банк ВТБ), МФК «Грас» (в акционерный капитал этого холдинга недавно вошли структуры консорциума «Альфа-групп»), концерн «Крост», «Сити XXI век» и несколько других компаний.
Еще около 1 тыс. квартир и апартаментов экспонируется на рынке элитных новостроек. По данным Intermark Savills, средний бюджет сделки с премиальным жильем — 65,1 млн рублей при средней стоимости квадратного метра порядка 580 тыс. рублей. За год в этом сегменте продано около 400 элитных квартир. По информации риэлтеров, половина заключенных сделок на рынке элитного жилья приходится на три проекта: «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и «Баркли парк».
Суммировав все эти данные, совокупный объем предложения столичных новостроек можно оценить в 10–12 тыс. квартир, или в 700–800 тыс. кв. м примерно из 2–2,5 млн кв. м всех проектов жилищного строительства, которые находятся в активной стадии. Это почти в три раза меньше, чем до кризиса. На фоне интенсивной застройки Подмосковья, на территории которого одновремен