В минувшем году спрос на недвижимость после обвала в кризис начал восстанавливаться. Во многих крупных городах количество сделок купли-продажи во вторичном сегменте возросло на 15–30%. В то же время рост цен сдерживается рекордными объемами предложения, прежде всего на вторичном рынке. Стагнация цен на региональных рынках недвижимости продолжится и в новом году — накопленный запас предложения достаточно велик. Рост цен возможен лишь в городах с депрессивным рынком жилищного строительства, но высоким потенциальным спросом на квартиры. Наименее предсказуема конъюнктура московского квартирного рынка.
Увеличили метраж
Прогнозы аналитиков, год назад предрекавших глубокое падение объемов жилищного строительства, не оправдались. По предварительным оценкам, жилья сдано в эксплуатацию не меньше, чем годом раньше (около 57–60 млн кв. м). В большинстве региональных центров объемы жилищного строительства выросли существенно. В Екатеринбурге — на 22,5% (построен 1 млн кв. м), в Казани — на 10% (800 тыс. кв. м), в Уфе — на 15,2% (650 тыс. кв. м); в Самаре — на 9,3% (560 тыс. кв. м), в Нижнем Новгороде — на 5,5% (510 тыс. кв. м), в Омске — на 8,5% (400 тыс. кв. м), в Перми — на 6,7% (300 тыс. кв. м). По предварительным оценкам, на 11% увеличились объемы строительства в Московской области (построено около 7 млн кв. м).
Стоит оговориться, что речь идет о вводе объектов, работы на которых начались и активно велись до кризиса, то есть данные о сдаче жилья в эксплуатацию не отражают текущей динамики рынка и инвестиционной активности. Однако косвенные сведения позволяют предположить, что большинству экономически активных регионов удастся избежать негативного сценария и в 2011 году.
Рынок недвижимости начинает пополняться новыми проектами, в некоторых регионах даже явно избыточными темпами (например, в Московской области в 2010 году выведено несколько десятков крупных проектов, на подходе — еще столько же). Параллельно формируется задел на следующие годы. Так, по данным Миноблстроя, за 11 месяцев 2010 года в Подмосковье зарегистрированы инвестконтракты на строительство более чем 2,4 млн кв. м многоквартирного жилья (на долю многоэтажек приходится около 50% ввода). Планируемый объем инвестиций в проекты оценивается в 72 млрд рублей. По экспертным оценкам, в Подмосковье уже ведется строительство не менее 4,5–5 млн кв. м новых многоквартирных домов.
Серьезной опорой для региональных строительных рынков в 2010 году стал госбюджет. В этом одно из кардинальных отличий нынешней финансово-экономической модели функционирования строительной отрасли от докризисной. Раньше львиные объемы жилья финансировались банками и дольщиками, а не госструктурами. Сегодня значительные объемы нового жилья выкупаются по госконтрактам. Так, только Минобороны в 2009–2010 годах купило около 97 тыс. квартир и планирует приобрести еще столько же в обозримом будущем. В Московской области на средства военных (около 50 млрд рублей) ведется строительство двух крупных микрорайонов (на окраинах Подольска