Вопрос скорости введения жилых зданий в эксплуатацию волновал ещё строителей советского времени. Результатом решения проблемы стала каркасно-панельная и блочная технология, благодаря которой в городах выросли тысячи типовых безликих многоэтажек. Сегодня индустрия производства быстровозводимых конструкций (БВК) и материалов для них на Юге растёт преимущественно в секторе малоэтажного многоквартирного и индивидуального жилья, причём находится в самом начале становления, о чём свидетельствует разброс данных оценки рынка. По данным MACON Realty Group, на долю домов, построенных по технологиям быстровозводимых конструкций, в общем объёме жилищного фонда ЮФО приходится не более 1%. Участники рынка, причём как крупные производители, так и небольшие поставщики, оценивают долю БВК в сравнении с постройками из традиционных материалов в пределах 30% (см. график), объясняя медленный рост рынка в основном консервативностью региональных потребителей, предпочитающих кирпич.
Наиболее оптимистичное видение рынка малоэтажной застройки представили аналитики агентства BDO, по мнению которых на текущий момент соотношение в пользу использования материалов для быстровозводимых конструкций в сегменте малоэтажного многоквартирного и индивидуального домостроения оценивается на уровне 80–85%. Применение материалов для БВК в сегменте многоэтажного многоквартирного домостроения, как считают аналитики, находится в пределах 50% с тенденцией увеличения. Директор BDO в России Роман Исаенко прогнозирует стойкий рост этого сегмента рынка: «С учётом ввода новых производств и увеличения доли игроков и производственных мощностей можно уверенно констатировать, что в сегменте жилищного домостроения применение материалов для БВК будет только расти, постепенно вытесняя традиционные материалы, которые станут всё больше проигрывать по технико-экономическим характеристикам. Учитывая более длительные сроки возведения и высокую стоимость в сегменте малоэтажного и массового бюджетного строительства материалы для БВК, возможно, скоро полностью вытеснят традиционные материалы».
Кто что производит
За основу классификации современных материалов для БВК обычно берут способ возведения «коробки» конструкции. Используя этот параметр, можно выделить четыре сегмента производства: блоки из пено- и газобетона, газосиликата и т. п.; несъёмные опалубки из пенополистирола (ППС), цементно-стружечных плит и т.п., устанавливаемые под заливку бетонными и газобетонными смесями; каркасные материалы — деревянные или стальные каркасы и, наконец, объёмно-модульные дома заводской готовности. Популярность того или иного материала в известной степени имеет региональную привязку: деревянные и брусовые конструкции шире распространены на севере и северо-западе, каменные конструкции традиционно более востребованы на рынке юга России. Это во многом обусловлено имеющейся сырьевой базой: весь лесоматериал для деревянных конструкций поставляется на Юг из других регионов, зато песка и цемента, которые являются альфой и омегой для ячеистых бетонов, в наших краях вдоволь. Не случайно в последние годы сразу в нескольких регионах — Краснодарском и Ставропольском краях и Ростовской области — заявлены или уже запущены новые производственные мощности по выпуску таких материалов.
Этот сегмент рынка развивается в основном силами крупных инвесторов, так как цена выхода на него достаточно высока. В зависимости от мощности производства она может варьироваться от десятков тысяч до 100 млн долларов. «В частности, — поясняет Роман Исаенко, — стоимость производственной линии по выпуску пенобетонных блоков объёмом выпуска до 25 кубометров в сутки начинается от 25 тысяч долларов, в то время как стоимость возведения производственного предприятия полного цикла объёмом выпуска готовой продукции до 450 тысяч кубометров в год превышает 100 миллионов долларов». Такие крупные производства, как правило, запускаются ради конкретных проектов, которые бы позволили в обозримые сроки окупить вложения.
В конце 2010 года в Краснодарском крае ООО «Комбинат стеновых материалов Кубани» (КСМК) запустило производство блоков из газобетона (ВКБлоков), профинансированное банком «Кубань Кредит»: вложения составили свыше 20 млн евро. По расчётам инвестора, завод окупится через пять лет после запуска. В нынешнем году будет выпущено 260 тысяч куб. м блоков, а на проектную мощность — 300 тысяч куб. м в год — комбинат выйдет в 2013 году. Этот объём позволит построить 500 тысяч кв. м жилья, немалую часть из которых составит коттеджный посёлок «Вишнёвый сад», где при строительстве большинства домов используется продукция КСМК. Все эти структуры — производство, банк и компания-девелопер — входят в группу компаний краснодарского бизнесмена Виктора Бударина, поэтому можно рассчитывать, что материал будет обеспечен спросом. Юрий Гутенёв, генеральный директор КСМК, говорит, что производитель рассчитывает и на активный внешний спрос на ВКБлоки. «Этот материал становится популярным и у частных застройщиков, так как при строительстве он обходится в два раза дешевле традиционного кирпича, легко поддаётся обработке: один человек за месяц собственноручно может построить коробку дома площадью 120 квадратных метров, — поясняет г-н Гутенёв. — Кроме того, газобетон — энергоэффективный, экологически чистый материал, обладает высокой звуко‑ и теплоизоляцией, повышенной прочностью. В малоэтажном строительстве в качестве несущих конструкций газобетон можно использовать при возведении зданий до трёх этажей, а в многоэтажном — как межкомнатные перегородки».
Несколько иначе дело обстоит с конструкциями, основным материалом для которых служит древесина. Чтобы наладить производство домокомплектов по каркасным технологиям, требуются вложения порядка 12–14 млн рублей, в которые входят поставка производственных линий, развёртывание производственной и проектной структуры и сбытовых систем. Участники рынка оценивают соотношение крупных и мелких игроков в сегменте деревянно-каркасного домостроения примерно 50 на 50. Директор одного из крупнейших производителей, ДСК «Росвуд», Владимир Шопин рассказывает, что в этом сегменте сейчас работают несколько крупных производителей (в Ростовской области это «Росвуд», новочеркасский «Локомотив-модерн» и РНР из Красного Сулина), имеющих собственные производственные мощности и серьёзную проектную базу, и ряд мелких игроков — небольшие строительные компании, не имеющие собственного производства или располагающие полукустарными производственными мощностями. «Они ориентированы в основном на жёсткий эконом-сегмент рынка, — поясняет г-н Шопин, — и, по нашим оценкам, рынок заводских конструкций, производимых крупными игроками, будет увеличиваться, вытесняя мелкие полукустарные производства, вместе с ростом грамотности конечных потребителей и возросшим числом рекламаций по качеству полукустарных производств».
Быстрое, но пока недоступное
Некоторые наблюдатели рынка рассчитывали на небывалый подъём БВК во время кризиса: сложилось некое маркетинговое клише, согласно которому быстровозводимые конструкции дешевле в сравнении со строительством из традиционных материалов. Однако в настоящий момент это не так, поясняет коммерческий директор волгоградской группы компаний «Термостройкомплект» Дмитрий Федотов: «В нашей группе компаний основной продукцией является кирпич, а на материалы для БВК пока приходится не более 30 процентов продаж. Во-первых, рост продаж был остановлен кризисом. Во-вторых, у потребителей консервативное мышление, и если можно построить из кирпича, они выберут кирпич, поскольку стоимость строительства примерно одинаковая. Она составляет 14-15 тысяч рублей за квадратный метр, с чистовой отделкой — порядка 20 тысяч. Основным конкурентным преимуществом БВК пока является только быстрота возведения».
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, поясняет, что для существенного увеличения доли рынка БВК необходимо, чтобы такие технологии обеспечивали снижение себестоимости строительства на 30% и более. «Дело в том, что быстровозводимые конструкции позиционируются как более экономичный и дешёвый способ строительства, спрос на который во время кризиса должен был вырасти, — комментирует г-н Володько. — Однако на деле ни одна из существующих технологий не в состоянии обеспечить значительное снижение себестоимости строительства. В конечном итоге экономия может составить не более 10–15 процентов. Но для большинства потенциальных клиентов, мыслящих категориями “мой дом — моя крепость”, такая разница не станет мотивом для отказа от традиционных технологий».
Если деятельность производителя, как в случае с КСМК, не подкреплена другими проектами коммерческого инвестора, то серьёзно развиваться рынок мог бы при усилении государственного воздействия. Владимир Шопин говорит, что основную часть спроса на продукцию обеспечивают социальное домостроение и организованное частное домостроение: «Наибольший объём нашего сбыта занимает социальное домостроение, поддерживаемое государством, индивидуальные дома в форме посёлков, возводимые в рамках приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жильё — гражданам России”. Часто эти дома строятся для решения задач и поддержки других федеральных программ — обеспечения жильём специалистов на селе, врачей, военнослужащих, молодых семей». Ряд чрезвычайных ситуаций — наводнения в Краснодарском крае и пожары в Волгоградской области — тоже стали стимулом и для производителей.
Но поддержка государства должна заключаться не только и не столько в разработке социальных программ: значительную часть себестоимости жилья составляют земля и коммуникации. Илья Володько поясняет, что для того, чтобы малоэтажное строительство выполнило свою главную цель и было доступным, оно должно осуществляться в больших объёмах. Ещё один фактор роста, который обозначают и производители, — это увеличение доходов населения и закрепление их стабильности. «Сам формат малоэтажного строительства предполагает площади домовладений, которые существенно больше площадей квартир в многоэтажных домах, — говорит г-н Володько. — Средняя площадь однокомнатной квартиры в формате социального жилья — 40 квадратных метров, площадь домовладения не может быть меньше 80–100 квадратных метров. Данный факт, даже при более низкой стоимости квадратного метра, существенно увеличивает общий бюджет покупки жилья, что ограничивает круг потенциальных клиентов».
Подстегнуть развитие таких проектов может государственная поддержка, которая должна заключаться в льготном предоставлении земельных участков и подведении инженерных коммуникаций к ним за счёт средств бюджета. Без этой поддержки малоэтажное быстровозводимое жильё не сможет стать доступным.
График Потребители пока предпочитают традиционные материалы для строительства жилья