Однако Великий Новгород, первая скрипка в губернском строительном ансамбле, вот уже три года «сбрасывает» объемы жилищной застройки (в 2009 году – на 17%, в 2010-м – на 33%). В нынешнем году планка для строительной отрасли опущена еще на 15%.
Что же еще, кроме посткризисных явлений, тормозит строительный бизнес? Хронической проблемой стало строительство в исторической части Великого Новгорода, имеющего множество памятников истории и архитектуры, являющихся всемирным культурным наследием. Культурный слой города, до сих пор скрывающий уникальные артефакты, по инициативе академика РАН, бессменного руководителя новгородской археологической экспедиции Валентина Янина, взят под охрану еще в 1969 году. Поэтому территория древнего города, отводимая под новую застройку, обязательно исследуется археологами. Великий Новгород, который ученые считают «открытой книгой российской истории», старательно хранит свой уникальный образ, делая к тому же серьезную ставку на развитие въездного туризма. «То, что сделали наши предки, то есть те люди, которые возводили город из руин после войны, мы должны сохранить. Но при этом мы должны понимать, что время меняется и наш город должен развиваться, раз мы обозначаем себя как один из городов Европы», – говорит мэр Великого Новгорода Юрий Бобрышев. Понятно, что любая современная застройка должна быть гармонично встроена в сложившийся архитектурный ансамбль исторической части. «Застройщики сами не хотят участвовать в аукционах… Они боятся препон с предварительными раскопками», – сетует мэр.
Об этой типичной проблеме рассказывает один из руководителей местной строительной компании. «Мы планировали строить 14-квартирный дом в исторической части Великого Новгорода. Получили согласования проекта, все разрешения в инстанциях государственной охраны культурного наследия, архитектуры и земельных ресурсов, центра археологических исследований и т. д. Для большей страховки наняли три фирмы, исследовавшие состояние культурного слоя. Ученые, убедившись, что земельный участок с советских времен «прошит» инженерными коммуникациями, а значит, его культурный слой давно разрушен, пришли к выводу: здесь можно работать без сплошных археологических раскопок. Мы приступили к делу под наблюдением руководителя археологических работ, заплатив за его услуги центру археологических исследований Новгородского музея-заповедника. И когда затраты перевалили за 25 млн рублей, надзорные органы остановили стройку, требуя начать сплошные раскопки всего земельного участка. При этом никакого документа, подтверждающего, что в этом месте действительно есть ценный культурный слой, нам никто не предъявил», – говорит строитель. Между тем простой расчет показывал: цена одного квадратного метра квартиры при таком раскладе выскочит за 2 тыс. долларов. Значит, его просто не купят. Комиссии и археологические экспертизы, конечно, затормозили стройку, но она в конце концов ожила.
И подобные препоны возникают в Новгороде постоянно. На днях преподаватели и студенты Новгородского госуниверситета опубликовали открытое письмо губернатору области Сергею Митину, назвав начавшуюся застройку территории у южных стен Антоньева монастыря «большой градостроительной ошибкой, которая нанесет непоправимый ущерб уникальному архитектурному комплексу XII века и разрушит исторический ландшафт». «Там строится мини-гостиница. Этот вопрос рассматривался и согласовывался в том числе с федеральными органами охраны памятников. Шли даже судебные разбирательства. Процесс согласования длился три года. Поэтому территория согласовывалась вместе с комитетом культуры области. Размер строения небольшой. Сделаны все расчеты, визуализация. Но сама территория объекта довольно большая. Там будет благоустройство территории», – рассказала вице-мэр города Валентина Захаркина.
Как говорит Андрей Никифоров, начальник отдела Росохранкультуры и представитель России по культурному наследию в Совете Европы, закон об охране культурного наследия действует в стране с 2002 года. Но, увы, у закона нет опоры на другие документы, необходимые для правоприменительной практики. По мнению специалистов Росохранкультуры, чтобы в исторических городах России застройщик не наступал на археологические грабли, такие города должны иметь историко-археологические опорные планы. В идеале, считает Андрей Никифоров, нужно создать такие правовые условия, чтобы и город мог планировать свою хозяйственную деятельность, и инвестор четко знать – на каком из участков он столкнется с издержками, связанными с наличием культурного слоя.
Самым успешным примером территориального зонирования может служить Смоленск, где давно сверстан опорный план и четко выделены городские территории, на которых хозяйственная деятельность жестко ограничивается. Имеют опыт зонирования две столицы – Москва и Петербург. Но единого федерального документа, в котором было бы четко регламентировано возможное хозяйствование в этих зонах, до сих пор не принято. И Великий Новгород с его 1152-летней историей до сих пор не имеет четких правил «игры» для всех участников рынка. Хотя документов, конечно, наделано и здесь: есть в городе историко-археологический опорный план, есть историко-ландшафтные планы частей – Софийской и Торговой. Такие же планы сделаны и для окрестностей областного центра. Но они устарели, поскольку делались в 1994-1996 годах. За это время многое изменилось, были приняты основополагающие документы – Градостроительный и Земельный кодексы РФ. Прежние планы надо обновлять, состыковывая их с действующими сейчас нормами. В этом направлении, говорят чиновники мэрии, сделано много. Проблема лишь в том, что документы не утверждены, а значит, носят рекомендательный характер. «Нужно срочно это исправить. Причина этого запоздания может быть разнообразной, связана она либо с недостаточным качеством документов, либо с неготовностью властей поделиться частью своих полномочий, приняв документ, который невольно будет их в чем-то ограничивать», – объясняет заместитель директора Института реконструкции исторических городов Владимир Крогиус.
Впрочем, проблема не только в сохранении исторического наследия. «На начало года четыре крупных строительных компании не смогли продать около 20 тыс. кв. м жилья прошлых лет застройки. Не берут не элитные трех-четырехкомнатные квартиры, а однокомнатные и двухкомнатные. Как показывает анализ, тренд новгородского строительного рынка – однокомнатная хрущевка советского образца. Причем новгородцы предпочитают не связывать себя кредитными отношениями с банками, а поднапрячься и накопить», – говорит Юрий Бобрышев. При этом мощности этих четырех застройщиков загружены наполовину, а мощности всей стройиндустрии – и вовсе на 25%.