Начало прошедшего года не обещало особых позитивных перемен на рынке жилой недвижимости. Цены как на первичном, так и на вторичном рынке практически не росли. Зато вторая половина, а точнее, последние четыре месяца 2011 года, были полны оптимистичных ожиданий и заявлений, дескать, рынок наконец пришел в себя после долгой спячки и цены вновь начнут свое победное восхождение к вершинам. Кроме того, в последние два года часто звучали прогнозы о том, что нынешний год станет переломным — поскольку начиная с 2008 года ни одного проекта строительства жилого комплекса заложено не было. А потому образовавшийся дефицит станет стимулом для роста цен на жилье. Однако ближе к концу года оптимистичные прогнозы сменились более сдержанными: рост стоимости квадратных метров (если таковой будет) с учетом инфляции составит не более 7—10%. А при таких условиях сложно рассчитывать на то, что на рынок вернутся девелоперы и застройщики.
Единственным сегментом рынка, имеющим привлекательность для девелоперов в данное время, является торговая недвижимость. Однако уже через два-три года и рынок торговой недвижимости (в частности, астанинский и алматинский) может оказаться в состоянии стагнации. Возможно, именно тогда рынок жилья и окажется привлекательной альтернативой для девелоперов.
Двигатель строительства
Государство всячески пытается реанимировать рынок недвижимости. Происходит это, по мнению председателя экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александра Калинина, по нескольким причинам. Во-первых, потому что присутствует социальная составляющая вопроса — необходимость обеспечения населения жильем, проблема невыплат по ипотечным займам и проблема дольщиков. Во-вторых, пристальное внимание государства к рынку недвижимости продиктовано необходимостью сохранения рабочих мест, зарплаты для участников рынка недвижимости, связанных со стройиндустрией. Во времена строительного бума их численность достигала полумиллиона человек, даже если учесть, что с рынка ушло 50% компаний, так или иначе связанных с рынком недвижимости, то цифра в любом случае получается достаточно большая.
Именно поэтому государство и взяло на себя главную роль на рынке жилья, выступая и в качестве инвестора, и оператора. Строительные же организации являются зачастую лишь подрядчиками. Подобным способом сейчас держатся на плаву многие строительные компании, как крупные, так и мелкие. И в нынешнем году, похоже, ситуация не изменится: рынок жилья будет все так же зависеть от действий государства, тем более что ожидать значительного повышения цен на жилье не приходится (а именно это и могло бы вернуть девелоперов на рынок жилой недвижимости).
По словам г-на Калинина, фактически отсутствуют объективные причины серьезного роста цен на недвижимость в 2012 году, так как снижается покупательская способность населения (не более 10—15% могут позволить покупку или ипотеку недвижимости), ожидается вторая волна кризиса, усложняются условия получения ипотеки (значительный первоначальный взнос, изучение платежеспособности заемщика, высокая кредитная ставка). БВУ не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов.
Кроме того, банки второго уровня будут вынуждены начать продажу залоговой недвижимости, так как не имеют других источников фондирования. Традиционные источники (капитал акционеров + внешние займы + депозитная база) в условиях кризиса ограничены. Национализация трех банков (БТА+БТА-ипотека, Альянс Банк и Темирбанк) привела к фактической национализации залогов недвижимости. «Берусь предположить, что данные финансовые институты могут решиться на реализацию залоговой недвижимости», — отмечает Александр Калинин. Тем более что в залоговой базе не более 45% жилья является не подлежащим изъятию по закону.
Поэтому возможно не только неповышение, но и снижение цен на 10—15% по отдельным секторам — первичное и вторичное жилье, а также офисная недвижимость. Единственным приятным исключением на рынке жилья может стать недвижимость бизнес-класса. «Последние полтора-два года практически не вводятся новые жилые комплексы бизнес-класса. Учитывая полуторамиллионное население южной столицы, имеет место снижение предложения на фоне роста спроса на жилую недвижимость. Дефицит жилья будет способствовать стабилизации снижения цен и незначительному его росту в пределах размера среднегодовой инфляции 7—12 процентов».
Торговля идет в рост
На общем фоне весьма радужно выглядит торговая недвижимость. Этот сегмент рынка демонстрирует рост уже второй год подряд, причем как в смысле увеличения самих торговых площадей, так и в плане роста цен и арендных ставок. «В целом можно говорить о продолжении положительной динамики развития рынка, ориентированной на открытие новых брендов, начавшейся в конце 2010 года. Активная заинтересованность со стороны ретейлеров обусловлена оживлением потребительского спроса после прошедшего финансового кризиса», — рассказывает коммерческий директор группы компаний «ARCADA» Михаил Зверев. Прошлый год отмечен появлением магазинов новых зарубежных брендов с профессиональным управлением (GAP, TopShop, Oasis, Ecco, Спортмастер, Peacocks и пр.), а также официальным открытием новых торговых объектов в Алматы.
Приход новых профессиональных операторов розничной торговли заставляет девелоперов более тщательно подходить, во-первых, к разработке концепции новых ТРЦ, во-вторых, повышать качество управления торговыми объектами, так как это одно из требований международных операторов. Если у ТРЦ нет ни того, ни другого, то, как правило, они не пользуются спросом и стоят полупустыми. По словам г-на Зверева, в прошлом году на фоне того, что ставки аренды в популярных концептуальных торговых центрах не изменились, иная ситуация складывается в торговых центрах с более слабой концепцией, открывшихся в период кризиса, где управляющими компаниями были откорректированы ставки в сторону уменьшения. И в нынешнем году «слабым» ТРЦ придется снижать ставки.
Помимо качественных торговых помещений в концептуальных торговых центрах стабильно высоким спросом пользуются и торговые помещения формата street retail в торговых коридорах Алматы — это так называемый «золотой квадрат». «Street retail пользуется спросом среди торговых марок за счет технологии вхождения на рынок. Формат street retail влияет на узнаваемость бренда и способствует поддержанию такого немаловажного фактора, как статус, — отмечает Михаил Зверев. — Но в большинстве случаев помещения в торговых кварталах не соответствуют требованиям ретейлеров, чем обусловлена недостаточность предложения и, соответственно, высокие арендные ставки». В прошлом году ставки аренды на объекты в формате street retail составляли 70—100 долларов за квадратный метр.
В 2012 году рынок торговой недвижимости будет не менее успешен, чем в прошлом: в Казахстан будут по-прежнему приходить иностранные бренды, что в свою очередь будет подстегивать спрос на торговые объекты, а следовательно, и оказывать давление на цены. «Динамика рынка дает основания предполагать, что в ближайшей перспективе ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет оставаться стабильной. В среднем стоимость за один квадратный метр для Алматы и Астаны варьируется в пределах 2500 — 2700 долларов. Наибольшим спросом пользуются торговые точки в центре города с большими витринами, в местах с активными пешеходными и транспортными потоками, с удобными подъездными путями и с достаточной парковкой», — отмечает коммерческий директор группы компаний ARCADA.
Кроме того, на рынке появятся новые ТРЦ, проекты которых запустили еще до кризиса, но заморозили в связи с отсутствием финансирования. К примеру, в 2012 году в Алматы ожидается запуск трех торговых центров (ТРЦ «Алмалы», ТЦ «Есентай» и ТРЦ «MART»), в Астане одного — ТРЦ «Аружан». «Также стоит отметить, что планируется расширение существующих торговых площадей, об этом заявляют представители торговых центров Mega Ce ter и “Апорт” в Алматы», — говорит г-н Зверев.
Так что в 2012 году не будет никаких кардинальных изменений на рынке недвижимости: девелоперы будут пережидать кризис на рынке жилья и дожидаться роста цен и, главное, увеличения спроса. Однако уже через несколько лет, когда будет реализована очередная государственная программа жилищного строительства, но все еще будет сохраняться дефицит, инвесторы вернутся на рынок жилой недвижимости. К этому моменту рынок торговой недвижимости будет перенасыщен (в частности, в Алматы и Астане — городах, на долю которых приходится 50% общереспубликанского товарооборота), так как на ближайшие три-четыре года запланирован ввод большого количества торговых площадей.
График 1 Инвестиции в жилищное строительство в прошлом году значительно выросли, но все еще не дотягивают до предкризисных показателей График 2 Цены на вторичном рынке пока растут значительно быстрее, чем на первичном, но уже в этом году ситуация может измениться