В конце марта вице-губернатор Петербурга Ольга Казанская заявила, что город исчерпал все ресурсы для помощи обманутым дольщикам, после кризиса возможностей для благотворительной поддержки этой категории граждан больше нет. А на федеральном уровне эти вопросы не регулируются. Подчеркнув, что высказывает свое личное мнение, она предложила ввести мораторий на схему финансирования жилищного строительства по принципу долевого участия или отменить ее совсем. Федеральный закон о защите прав участников долевого строительства №214, по ее разумению, смысла не имеет. «Лучше потратьте немного больше денег и купите готовое жилье», – озвучила Казанская рецепт потенциальным владельцам квартир.
Альтернатива ФЗ №214 – страхование дольщиков. Городская администрация собирается выходить на федеральный уровень с предложением создать фонд обязательного страхования рисков участников долевого строительства. Речь идет о неком аналоге российского фонда страхования банковских вкладов, в который каждый банк-участник делает определенные отчисления и при наступлении у незадачливого коллеги страхового случая несет солидарную ответственность перед клиентами обанкротившейся кредитной организации.
Игроки строительного рынка не оценили законодательный порыв властей – напротив, заявление вице-губернатора вызвало отторжение. Впрочем, многие участники рынка отказались от публичных комментариев, опасаясь негативных последствий для своего бизнеса.
Пикантность ситуации в том, что Ольга Казанская – один из авторов долевой схемы. Как вспоминает вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, схема была разработана «Союзпетростроем» совместно с Балтийским банком, который тогда возглавляла Казанская, как единственный способ выживания рынка жилищного строительства. «Эта схема работает уже почти 15 лет, и практически никакой альтернативы долевому строительству не существует», – добавил Каплан.
С точки зрения начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, почва для подобных высказываний представителей Смольного возникает в том случае, когда «отстроившаяся и снявшая с себя всякую ответственность структура госуправления Санкт-Петербурга не выполняет функцию контроля за состоянием застройщиков». Волна кризиса смела с рынка нежизнеспособные компании, сделав за чиновников их работу. Но должного контроля за рынком по-прежнему нет. «С одной стороны, на сегодняшний день рынок естественным образом восстановился, с другой – наполнение бюджета и чиновничий аппарат таковы, что можно осуществлять контроль на высоком уровне, – размышляет Денисова. – Это не 1990-е годы, когда не было людей в комитетах, чтобы организовать эффективный и профессиональный контроль за деятельностью строительных компаний».
«Строить» застройщика
На одном из последних заседаний Координационного совета по строительству при аппарате полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) заместитель полномочного представителя президента в СЗФО Сергей Зимин привел статистику: в округе зафиксировано около 100 проблемных объектов строительства на основе долевого участия. Всего по СЗФО насчитывается 7 тыс. обманутых дольщиков, в Петербурге – 4 тыс. «Несмотря на ФЗ №214, проблемы остаются. Чтобы решить этот вопрос, требуется не менее 3,6 млрд рублей», – констатировал Зимин. Он убежден: решать проблему необходимо исключительно за счет бюджета.
Городская администрация проблемами обманутых дольщиков занимается. В конце 2011 года вице-губернатор Роман Филимонов (теперь уже бывший) отчитался о деятельности рабочей группы по защите прав участников долевого строительства в Санкт-Петербурге: «У нас множество рычагов, которые помогают в решении вопросов пострадавших: создана рабочая группа по работе с дольщиками, успешно функционирует фонд по вопросам оказания помощи таким гражданам». Рабочая группа успешно «строила» застройщиков, в результате чего удалось завершить возведение нескольких многоквартирных домов. Благодаря фонду квартиры в 2011 году получили 30 пострадавших дольщиков.
Слова Ольги Казанской о благотворительности со стороны городской администрации задели участников рынка. По данным профессиональных объединений строителей, средств на это город не выделяет. В решении проблем дольщиков участвуют петербургские саморегулируемые организации, в том числе финансово – приобретая и передавая квартиры пострадавшим дольщикам, утверждает вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
«Что касается обманутых дольщиков, то город не тратит никаких денег на помощь им. В то же время частный бизнес через Союз строительных объединений и организаций в прошлом году помог 30 пострадавшим, хотя, конечно, этого крайне мало. Частный бизнес, как правило, достраивает брошенные жилые дома, но, естественно, требует доплаты до рыночной цены», – рассказывает Лев Каплан. «Мы не согласны с тем, что ФЗ №214 с учетом поправок к нему плохо защищает права дольщиков: это не соответствует истине», – подчеркнул он.
Администрация Петербурга до сей поры предпринимает титанические усилия, чтобы заставить застройщиков работать в рамках ФЗ №214, хотя с момента его вступления в силу прошло уже семь лет. Целый ряд застройщиков, в том числе крупные компании с прочной репутацией, до сих пор работают в обход закона, продавая строящееся жилье не по договорам долевого участия. На взгляд руководителя юридического отдела «НДВ СПб» (группа «НДВ») Анастасии Солдатовой, действующий закон неплох, он не предусматривает лишь незавершение работ, от чего не застрахован сегодня ни один покупатель новостройки, по какой бы схеме ни работал застройщик. Однако ее беспокоит, что изменения в действующем законе полностью изменят правовое регулирование сферы строительства. Солдатова считает предложение Ольги Казанской довольно радикальным: «Оно может вернуть существовавший в 1990-е годы беспредел в строительной сфере или породить нового, еще невиданного монстра. Невозможно отменой одного конкретного закона запретить реализацию строящегося жилья. Застройщики в итоге найдут новые обходные возможности продавать такое жилье, а законодатели будут снова придумывать правовые рамки».
Остановить строительство
Однако рынок напугали не резкие слова Ольги Казанской, а возможные последствия моратория на долевую схему или ее отмены. «В 2011 году строительные компании Петербурга возвели 2,7 млн кв. м, из них только 581 тыс. – на бюджетные деньги. Нехитрая математика показывает, что запрет долевого строительства на законодательном уровне приведет к умерщвлению отрасли, потому что обеспечить работой все строительные компании города за счет бюджетных средств не представляется возможным», – рассуждает Алексей Белоусов.
По мнению Льва Каплана, мораторий на долевое участие грозит не просто снижением объемов, а «практически остановкой жилищного строительства в Петербурге». Мораторий может сократить количество застройщиков: не каждому под силу возвести одновременно несколько объектов за счет собственных или кредитных средств. «Пока банковские деньги будут столь дорогими, компаниям нужно искать пути финансирования проектов. Наиболее распространенный – привлечение средств дольщиков, без которых строительные объемы могут сильно сократиться. В итоге на рынке останутся только самые сильные застройщики, которые при отсутствии конкуренции будут предлагать жилье по тем ценам, которые им нравятся», – предостерегает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен, что подобные предложения оберегают исключительно интересы банковского сообщества: «Они никаким образом не защищают интересы дольщиков, делая покупку квартиры еще более непосильной задачей для них». «Мораторий на долевое строительство приведет к замораживанию всего рынка. Практически все строительные компании привлекают средства дольщиков. Лишившись этих денег, мелкие застройщики обанкротятся, средние и крупные будут искать варианты банковского кредитования, а процентные ставки за взятые кредиты включать в стоимость квадратного метра», – дополняет директор по строительству компании «КВС» Владимир Трекин.
Никто не должен плакать!
Отношение к участию страховщиков в строительном процессе у игроков рынка неоднозначно. Алексей Белоусов напоминает, что НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» неоднократно поднимало вопрос о необходимости введения новых страховых схем, защищающих участников долевого строительства. А в настоящий момент подготовлен законопроект «Об обязательном страховании финансовых рисков при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который призван защитить всех участников долевого строительства, если оно остановлено, в том числе из-за банкротства застройщика или мошенничества. «Мы рассчитываем, что федеральный законодатель найдет возможность уже в этом году рассмотреть и принять этот законопроект», – говорит Белоусов.
«Союзпетрострой» также предлагал создать в городе фонд путем отчисления 1-1,5% из общего объема жилищного строительства, добавляет Лев Каплан. Такие фонды под лозунгом «Никто не должен плакать!» действуют в 86 странах мира и даже объединены в соответствующий международный союз. За их счет решаются проблемы людей, доверившихся недобросовестным застройщикам. «Именно фонд сможет взять на себя риски дольщика касательно строительства, а точнее – недостроя. И именно этого положения закону не хватает. Внесение такой поправки в закон завершит формирование системы, и она сможет наконец эффективно функционировать», – подтверждает Анастасия Солдатова.
Летом 2011 года рабочая группа Госдумы по проблемам обманутых дольщиков предложила страховать риски частных лиц, которые покупают строящееся жилье, становясь пайщиками жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Член рабочей группы депутат Госдумы Александр Коган тогда заявил: «Все застройщики, ранее работавшие по обходным схемам, ринулись в ЖСК. В ближайшее время мы можем столкнуться с обманутыми пайщиками. Особенно учитывая, что форма ЖСК не предусматривает внешний контроль за расходованием средств, жесткие договоры и т.д.». Основу страхования дольщиков предположительно составит Единый взаимный фонд денежных средств (по аналогии с Агентством страхования вкладов), куда застройщики будут перечислять часть денег.
В конце прошлого года Александр Коган и депутат Александр Хинштейн внесли в Госдуму законопроект «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов, за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве». По их расчетам, стоимость квадратного метра при обязательном страховании вырастет на 4%.
Идеи Ольги Казанской также основаны на знакомых финансовых схемах. «Понятно, что бывший банкир Казанская предлагает известные ей методы финансовой защиты, аналогичные Агентству страхования вкладов», – комментирует заместитель генерального директора компании «РЕСО-Гарантия» Дмитрий Большаков. Он полагает, что такой фонд действительно сможет снизить риски дольщиков, но он должен действовать на общероссийском уровне, для чего потребуется отдельный федеральный закон.
Кто не рискует…
Вместе с тем Дмитрий Большаков не берется оценить, насколько снизятся риски дольщиков. «Например, в случае с Агентством страхования банковских вкладов субъектами надзора являются банки, отчитывающиеся перед надзорным органом ежедневно, поэтому финансовое состояние банков гораздо более прозрачно. В ситуации с инвестиционно-строительными компаниями все не так. Они отчитываются гораздо реже. Поэтому остаются большие временные зазоры и, соответственно, качество отчетности гораздо хуже», – объясняет он.
Руководитель отдела партнерских продаж страховой группы «Капитал-полис» Константин Трещев согласен, что определенное уменьшение рисков дольщиков при создании фонда произойдет, но панацеей эту меру не считает. «Перечисление застройщиком средств в фонд обязательно увеличит стоимость недвижимости как минимум на 2-5%, а в реальности – и больше, так как внедрение системы по аналогии с Агентством страхования банковских вкладов потребует максимальной прозрачности и дополнительного административного контроля за деятельностью строительных компаний, – поясняет он. – Рост стоимости приводит к уменьшению спроса и сужению рынка, что в конечном счете может негативно сказаться на деятельности отдельных застройщиков и исполнении ими своих обязательств».
Кроме того, если продолжать аналогию с Агентством страхования вкладов, из числа застройщиков будут выбраны уполномоченные, которым предстоит достраивать объекты компаний-банкротов за счет средств фонда. «В данном случае возможны развитие недобросовестной конкуренции, рейдерские захваты привлекательных объектов, появление необоснованно заниженных или завышенных цен и т.д.», – продолжает Трещев.
Создание фонда снизит риски от деятельности некоторых застройщиков, но не всех, замечает Константин Трещев, поскольку средств фонда на всех дольщиков не хватит, если произойдет системный кризис в строительной отрасли или, к примеру, общий экономический спад. А если фонд создать при отдельной СРО, деньги могут закончиться на первом же нерадивом застройщике. «Получится, что большинство дольщиков оплатят просчеты, нарушения, преступления одного-двух застройщиков, не защитив при этом собственные риски. И потребуется помощь со стороны государства, как это и произошло с банковской системой в 2008 году», – напомнил Трещев. Также, по его мнению, критерии приема организаций в систему обязательного страхования рисков участников долевого строительства «сужают конкуренцию на рынке, при введении дифференцированных платежей со стороны застройщиков в худших условиях оказываются мелкие и средние строительные организации».
Лев Каплан называет предложение о создании федерального страхового фонда нереальным, поскольку для этого требуется изменить федеральное законодательство. Кроме того, страховщики не хотят заниматься этим видом страховой деятельности. «В конце концов, дольщик – такой же участник рынка, как и застройщик, и несет свою долю риска. Если ему необходимо жилье, а он не может позволить себе приобрести готовое, то либо не покупает вообще, либо рискует, покупая в строящемся объекте. Но риски ведь тоже можно минимизировать, например разработать в дополнение к ФЗ №214 систему страхования дольщиком рисков в новом строительстве. Почему же из-за неспособности разобраться с нерадивыми нужно создавать препятствия всем?» – задается вопросом Владимир Трекин.
«От покупателя готовой квартиры требуется выплатить всю сумму единовременно либо обратиться за помощью в банк, взяв ипотечный кредит. Как правило, разница между стоимостью квартиры на нулевом этапе и уже построенной составляет 20-25%. Таким образом, рекомендуя людям потратить «немножко побольше денег» и купить готовое жилье, Ольга Казанская фактически предлагает им заплатить на квартиру на четверть больше. Количество тех, кто может приобрести готовое жилье на первичном рынке при стопроцентной оплате, чрезвычайно мало», – подчеркивает Николай Гражданкин.
Альтернативы возможны
У игроков рынка достаточно альтернативных предложений, реализация которых может нивелировать риски дольщиков. В частности, Константин Трещев считает более рациональным способом защиты добровольное страхование финансовых рисков дольщиков. В настоящее время этот вид страхования развит крайне слабо, а страховые компании, которые попробовали заниматься им, затем отказались от него. «У страховщиков не развито страхование финансовых рисков дольщиков по простой и понятной причине: невозможно произвести актуарные расчеты, определить вероятность наступления страхового события из-за плохого качества отчетности инвестиционно-строительных компаний», – говорит Дмитрий Большаков.
По словам Трещева, страхование финансовых рисков дольщиков, как правило, приводит к аккумулированию рисков по одному объекту. Ответственный страховщик в этом случае будет стремиться заключить договор перестрахования, но и здесь его ожидают трудности со стороны перестраховщиков, которые не имеют возможности просчитать свои тарифы. Отсутствие статистики и узость рынка приводят к увеличению тарифов, что тоже не помогает развитию данного направления. Чтобы подтолкнуть процесс, необходимо, на взгляд Трещева, «накопление статистики, образование с государственным участием специализированной перестраховочной компании по аналогии с „АИЖК-страхованием“».
Еще одной альтернативой, отмечает Лев Каплан, могло бы стать проектное кредитование, когда банк кредитует не физических лиц (дольщиков), а юридических (застройщиков) под своим постоянным контролем. Тогда застройщик может продавать готовые квартиры. «Проектное кредитование – основной метод кредитования жилищного строительства на Западе. В России же он практически отсутствует, так как Центробанк требует стопроцентного резервирования средств. «Союзпетрострой» уже несколько лет на всех уровнях (включая премьер-министра) пытается добиться решения этого вопроса. Пока безрезультатно», – добавил Каплан. «В России должен быть принят и реализован мировой опыт. Инвестиционно-строительные компании занимают средства и взаимодействуют с банками (а те оценивают и принимают банковские риски) и никогда не взаимодействуют на рынке капиталов с частными лицами», – говорит Дмитрий Большаков.
Санкт-Петербург