Главной тенденцией 2010 года в сегменте элитной недвижимости Санкт-Петербурга застройщики называют активизацию спроса. Консультанты, в принципе соглашаясь с этим, избегают слишком оптимистичных оценок и прогнозов. Пребывание данного сегмента рынка в достаточно стабильном состоянии очевидно для экспертов. Менее однозначной может оказаться расшифровка «кардиограммы» его постоянных небольших колебаний. Разумеется, у многих участников рынка велико искушение увидеть начало устойчивой тенденции к росту в очередном, даже незначительном всплеске активности покупателей. Между тем спрос еще далек от докризисных показателей, хотя растущий объем предложения достигает рекордного уровня.
Спрос на рост
Ведущие девелоперы элитной недвижимости уверяют, что на петербургском рынке уже наблюдается тенденция к росту продаж. «После периода стагнации во второй половине 2009 года спрос начал оживать, демонстрировать тенденцию к росту, – отмечает коммерческий директор строительной корпорации „Возрождение Санкт-Петербурга“ Лариса Инченкова. – В сентябре в нашем отделе продаж зарегистрировано максимальное количество звонков и визитов за последние пять лет. Это подтверждает заметную тенденцию к увеличению спроса на элитном рынке недвижимости города». Так, по информации аналитической службы корпорации, в первом-третьем кварталах 2010 года объем продаж составил 61 тыс. кв. м (520 квартир), увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2009-го на 44% по площади жилья и на 35% – по числу квартир. Динамика продаж на рынке, по данным за первые три квартала каждого года, выглядит следующим образом: в 2007-м продано 84 тыс. кв. м, в 2008-м – 75 тыс., в 2009-м – 43 тыс. Одновременно на фоне общего снижения продаж на рынке растет доля корпорации: в 2007 году она составила 14%, в 2008-м – 21, в 2009-м – 31, в 2010-м – 39%.
«Объем продаж существенно вырос, что связано с реализацией отложенного на время кризиса спроса, и по итогам девяти месяцев нынешнего года превысил на 40% объем 2009-го», – говорит директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. При этом рынок элитной недвижимости уже ощутил оздоровительное влияние кризиса, выразившееся в увеличении доли ведущих игроков до двух третей общего объема предложения. «Кризис пошел на пользу сегменту элитного жилья, в том смысле что очистил предложение, оставив тех игроков рынка, кто действительно знает, что такое качественный элитный проект, – поясняет Сережина. – Объем сомнительных предложений от тех, кто делает первые шаги, сократился, точнее их не осталось вовсе. Покупая элитную квартиру, клиент выбирает из 80 проектов (жилье классов „АА“, „А“ и „В“), из которых 45% не сданы в эксплуатацию. Текущая ситуация характеризуется скорее как период стабилизации».
Эксперты, признавая маркетинговую заинтересованность застройщиков в создании более оптимистичной картины, подтверждают подъем спроса. «Застройщики наперебой рассказывают об очередных рекордах по продажам, что вызвано в немалой степени желанием стимулировать этими отчетами нарастание активности, – размышляет заместитель генерального директора АН „АРИН“ Владимир Спарак. – Тем не менее основная тенденция – оживление рынка, и спрос очевидно возрос. Это в некотором роде оправление от шока. Есть ощущение, что кризис уже почти пройден и если до роста цен мы еще не дошли, то сужение выбора (наиболее интересные предложения реализуются) провоцирует активность покупателей».
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков замечает: «В нашем понимании рынок стабилен – с прошлой осени продажи не показывали ни сильной положительной, ни отрицательной динамики. Объем продаж в 2010 году поквартально был стабилен, в третьем квартале – немного больше». В жилых комплексах, которые можно отнести к элитному сегменту, с начала года реализовано около 50 тыс. кв. м (порядка 400 квартир), в том числе 18 тыс. кв. м – в третьем квартале. По подсчетам Пашкова, продажи в нынешнем году выросли к уровню конца 2008-го – начала 2009-го в полтора-два раза, но по сравнению с 2007 годом они меньше примерно в полтора раза.
Специалисты «Colliers International Санкт-Петербург» оптимистичнее оценивают ситуацию. Заместитель директора департамента консалтинга компании Евгения Васильева сообщает, что по итогам 2009 года продажи сократились на 30%, однако в 2010-м объем спроса оценивается на уровне 100 тыс. кв. м – столько элитного жилья традиционно продается в городе (около 750 квартир из расчета средней площади 130 кв. м). По данным АРИН, за девять месяцев 2010-го продано около 80 тыс. кв. м элитных квартир и темпы реализации 20-30 тыс. кв. м в квартал сохранятся до конца года.
В то же время ведущий аналитик «НДВ СПб» Марина Осадчая уточняет, что продажи в сегменте строящейся элитной недвижимости просели с начала кризиса очень сильно – до 80%: «По сравнению с другими в данном сегменте произошло наиболее сильное расслоение на качественные и некачественные объекты. Часть заявленных как элитные были перепозиционированы в бизнес-класс, так как требования покупателей к понятию „элитное жилье“ повысились».
Качественная рациональность
Покупатели стали требовательнее к качеству и наличию эксклюзивных характеристик элитной недвижимости, что отразилось на особенностях спроса. «Сохраняется наибольший спрос на квартиры в домах построенных или находящихся в высокой стадии готовности. Отдаленный срок ввода привлекает только при эксклюзивных характеристиках объектов», – подчеркивает Николай Пашков. Заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева возражает: «Клиенты снова стали приобретать квартиры в объектах, которые находятся на начальных этапах строительства, но, естественно, у проверенных и надежных застройщиков».
На позитивные симптомы указывают и застройщики. «По-прежнему традиционный интерес вызывают квартиры в готовых домах, в то же время значительно активнее стали покупать жилую недвижимость на начальном этапе строительства, – описывает ситуацию Лариса Инченкова. – За последние полгода каждая третья сделка в нашей корпорации заключается по объектам на начальном этапе. Вернулось доверие к строительному рынку, покупатели увидели завершение кризиса». Подтверждая эти изменения спроса, Вера Сережина обращает внимание на избирательность покупателей: «Испуг прошел и клиенты охотно рассматривают объекты на разных стадиях готовности. Определяющими факторами по-прежнему остаются надежность и опыт застройщика, место, а также качество проекта».
С точки зрения квартирографии объектов принципиальных перемен в предпочтениях покупателей элитного жилья не наблюдается. «Стабильно востребованы двух- и трехкомнатные квартиры, которые и составляют две трети квартир в домах классов „элита“ и „бизнес“», – отмечает Евгения Васильева. По наблюдениям Трошевой, наиболее востребовано жилье площадью 150-170 кв. м со следующими характеристиками: «Минимальная высота потолков – не ниже 3 м, возможность перепланировки квартиры на вкус заказчика, разделение жилой и гостевой зон, современные стеклопакеты – деревянные или пластиковые, наличие не менее двух санузлов. Планировки – как минимум двусторонние, лучше – трехсторонние. Наличие паркинга и количество машино-мест на квартиру в последние два-три года стало одним из важнейших факторов, влияющих на решение о приобретении квартиры».
Впрочем, как полагает Владимир Спарак, с точки зрения большей рациональности при выборе жилья кризис отразился и на клиентах элитного сегмента: «Предпочтения стали гораздо более прагматичными, какие-то признаки шика и купеческого размаха почти сошли на нет. Потребители приблизились к пониманию необходимой достаточности площадей и параметров. Как следствие, можно говорить о том, что наиболее востребован метраж 100-150 кв. м (до кризиса искали 200-250 кв. м)». По его словам, многие сотрудники агентств недвижимости отмечают, что длительное время практически не было сделок на 10-20 млн рублей и выше: «Эти сделки остаются единичными. Но они стали хотя бы появляться и их стало немного больше, а прежде могла заключаться, скажем, одна сделка за несколько месяцев!» Как заметил Спарак, в середине 2010 года был период, когда среди покупателей элитного жилья преобладали чиновники, а теперь к ним присоединились топ-менеджеры и владельцы бизнеса.
Важнее цены?
Отложенный спрос присутствует и у покупателей элитной недвижимости, но он имеет свою специфику. Соответственно, потребительская активность восстанавливается в сегменте эконом-класса более динамично. Покупатели массового жилья в значительной мере решают насущные проблемы и, не имея возможности откладывать приобретение квартиры до бесконечности, используют любые возникающие возможности (снижение цен, уменьшение процентных ставок по кредитам, получение субсидий по различным программам и т.п.). «Люди, нацеленные на элит-класс, обычно имеют несколько источников дохода и, получив некую прибыль, смотрят, вложить ее в бизнес или попытаться приобрести жилье, если стоит такая задача, – рассуждает директор департамента новостроек АН „Бекар“ Ольга Литвиченко. – Многие из них руководствуются настроениями – понравилось или не понравилось. Допустим, если что-то приглянулось, но они почему-то не успели внести залог и объект „ушел“, относятся к этому спокойно: подумаешь, еще полгода подождем. Люди ожидают скорее уже не снижения цен, а появления новых интересных объектов. Имеющееся же предложение, пришедшее в основном из докризисных времен, покупателям элитного жилья, в принципе, хорошо знакомо».
Уровень цен в течение 2010 года оставался достаточно стабильным. «Ценовой индекс после падения в начале 2009-го немного повысился, – отмечает Николай Пашков. – По различным объектам наблюдается разнонаправленная динамика – в зависимости от ситуации с продажами застройщики могут проводить какие-то акции или приподнимать цены на отдельные квартиры. Но в целом большинство застройщиков в последние месяцы не меняют условия». Сколько-нибудь существенного колебания цен в целом по элитному рынку эксперты не ожидают. «Для резких скачков цен или спроса нет предпосылок, – убеждена Лариса Инченкова. – И это уже неплохая перспектива».
Приличное предложение
Запас предложения элитного жилья весьма значителен, что, несомненно, предохраняет рынок от резкого роста цен. По оценкам аналитической службы «Возрождения Санкт-Петербурга», в третьем квартале 2010-го зафиксирован наибольший с 2002 года объем предложения в центре города – 390 тыс. кв. м (более 3,2 тыс. квартир), что по площади на 10% превышает данные за 2009-й. Николай Пашков констатирует, что предложение на первичном рынке примерно на 25-30% больше, чем в 2006-2007 годах. Правда, специалисты Knight Frank St. Petersburg говорят о примерно 190 тыс. кв. м (около 1,3 тыс. квартир), включая объекты на разных стадиях строительства. Эксперты, признавая наличие большого объема предложения, расходятся в подсчетах. Так, по информации АРИН, в продаже около 229 тыс. кв. м элитного жилья (29 объектов), а по данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости» (ПН) – 552 тыс. (43 объекта).
Очевидная тенденция 2010 года – увеличение темпов вывода элитных объектов в продажу. Специалисты ПН замечают, что в кризисном 2009 году на рынок вышло лишь 39,3 тыс. кв. м элитного жилья (в 2008-м – 187,9 тыс. кв. м), а за десять месяцев 2010 года – 52,2 тыс. кв. м в новых элитных объектах. Однако аналитики «Возрождения Санкт-Петербурга» напоминают о начале реализации в 2010 году десяти объектов общей площадью 159,4 кв. м, что в три с лишним раза больше, чем за весь предыдущий год (семь объектов общей площадью 31,4 тыс. кв. м). Как поясняет Лариса Инченкова, в данном случае учитываются также «объекты, которые были выведены в продажу вновь после кризисной заморозки». На взгляд Веры Сережиной, «количество выводимых объектов соответствует уровню спроса, и это еще один показатель выхода рынка из кризиса».
Среди наиболее значимых объектов, вышедших в 2010 году на рынок, – проекты корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (элитный дом «Венеция», «Смольный квартал», вторая очередь «Парадного квартала»), холдинга RBI (элитный жилой комплекс «Александрия»), «Дальпитерстроя» (дом на улице Черняховского), ГК «ЦДС» (малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» в Пушкине) и др.
Строительная активность по проектам элитного жилья относительно высока, хотя показатели ввода 2010 года будут, несомненно, более скромными, чем в прошлом. По прогнозам «Colliers International Санкт-Петербург», в 2010 году ожидается ввод около 40 тыс. кв. м (в 2009-м было введено примерно 220 тыс. кв. м). «Это сокращение связано с тем, что большинство элитных проектов, которые вводились в 2009-м, стартовали до кризиса, а в прошлом году таких проектов было значительно меньше», – объясняет Евгения Васильева. В нынешнем же году, по данным ПН, пока введено лишь около 8 тыс. кв. м.
Конкуренция за уникальность
Консультанты говорят об оживлении и в работе девелоперов над новыми элитными проектами. «Активность присутствует на стадии подготовки разнообразных проектов – от небольших клубных домов до „Набережной Европы“, которые выйдут на рынок в ближайшие три-четыре года», – рассказывает Николай Пашков. Владимир Спарак отмечает активность преимущественно в разработке концепций и градостроительной документации: «Пятен под строительство элитного жилья выкуплено много, в том числе и площадки бывших промпредприятий, но никто не решается начать энергично реализовывать проекты». Эксперты полагают, что в перспективе интерес к элитным проектам могут проявить компании, занимающие прочные позиции на рынке в сегменте жилья комфорт- и бизнес-класса. Так, генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов не исключает вероятность осуществления проектов в элитном сегменте: «Это зависит от возможности приобретения интересных объектов на земельном рынке, позволяющих реализовывать такие проекты. Хотя, в принципе, мы по-прежнему намерены работать прежде всего в классах „комфорт“ и „бизнес“».
Одна из главных тенденций развития элитного сегмента – децентрализация проектов. Этому способствует, как подчеркивает Ольга Трошева, сокращение резерва участков в традиционных для элитного домостроения зонах. «Тенденция будет только набирать обороты, – уверена она, – что связано с комплексным освоением бывших промышленных территорий в центральных районах города». Проекты жилой застройки высокого класса уже реализуются, в частности, на территориях Механического завода, завода «Вулкан».
Некоторые проекты на подобных территориях, изначально позиционировавшиеся в качестве элитных, по цене уже переместились в класс «В». «Возможный тренд на ближайшие лет пять – в местах, не относящихся традиционно к элитным, на периферии центра, проекты, особенно крупные, будут ориентироваться на более массовый спрос по цене, квартирографии и характеристикам квартир», – размышляет Николай Пашков.
С точки зрения элитного строительства, по мнению Евгении Васильевой, еще далеко не раскрыт потенциал ближайших престижных пригородов (Петродворец, Стрельна, Зеленогорское направление). «В то же время огромным ресурсом остается реконструкция аварийного фонда в центре города в элитные объекты – ведь элитность зависит прежде всего от местоположения, исторической ауры территории, на которой они находятся. При этом рынок развивается, меняются подходы и девелоперы уже не могут игнорировать стандарты качества, которые задают сами покупатели, – продолжает она. – Десять лет назад элитным считался дом напротив „Крестов“, не обладающий даже минимально необходимыми инженерными системами».
Общее для рынка недвижимости обострение конкуренции по качеству проектов, убеждена Вера Сережина, в элитном сегменте будет выражаться прежде всего в соревновании креативных концепций, выверенных и интересных архитектурных решений: «Наши исследования говорят, что все большее число людей стремятся жить в эксклюзивных, неповторимых по внешнему облику домах».
Санкт-Петербург