В России за последние одиннадцать лет темпы внутренней миграции удвоились. В 2006 году сменили место жительства 1,9 млн человек, в 2011-м — 3 млн, в 2017-м — уже 4,6 млн. Сегодня это 3,2% населения, что выводит Россию в мировые миграционные лидеры (по данным ООН, третье место в мире). В экономическом смысле внутренняя миграция — это большой плюс. Люди едут туда, где есть работа, где лучше жить. Если миграция есть, значит, есть в стране такие замечательные места. Но многие потенциальные переселенцы не имеют возможности изучить выбранную территорию, особенно когда речь идет о приобретении жилья. Чтобы помочь им, мы начинаем серию статей о рынках недвижимости крупнейших центров миграционного притяжения России, в которых честно и объективно расскажем о ценовой конъюнктуре, рыночных трендах и специфике жизни в городе во всех сегментах — от трущоб и сараев до закрытых элитных вилл с видом на океан.
Какие это центры притяжения? Во-первых, Москва и Санкт-Петербург. Во-вторых, макрорегиональные центры. На Урале это Екатеринбург и Казань, на Дальнем Востоке — Владивосток, в Сибири — Новосибирск. Совсем новый тренд — экологическая миграция: район озера Байкал, Алтай. Однако первую аналитическую карту рынка недвижимости мы решили посвятить городу, притягательность которого за последние четыре года стала настолько высокой, что темпы миграционного прироста его населения попали в мировые рекорды. Мы говорим о Сочи.
Курортный город
Мы привыкли, что Сочи — это курортный городок с отсталым городским хозяйством. Место, непригодное для постоянной жизни. Действительно, качество инфраструктуры здесь по всем показателям плелось в последних строчках российских рейтингов. Водопровод не менялся с 60-х годов прошлого века, канализация тоже, большинство коллекторов фактически не работали, 92% стоков шло напрямую в море. Очистных сооружений не было, даже примитивных. Дорожная сеть в ужасном состоянии (около 65% микрорайонов и поселков были без асфальтовых автодорог). 78% зданий жилого фонда нуждались в капитальном ремонте, а у 68% прогнила крыша. Электрические сети были настолько изношены, что в Сочи не было ни одного района с бесперебойным электроснабжением — отключения происходили по несколько раз в сутки, а часть города нередко оставалась без света целую неделю. Имеретинская низменность постепенно погружалась в болото, и ученые ждали полного ее ухода под воду и экологической катастрофы.
Казалось бы, из такой чудовищной запущенности вытащить город невозможно. Но Сочи повезло: его выбрали местом проведения Олимпиады, и за несколько лет он получил рекордный за всю историю городов мира объем инвестиций. В маленький 400-тысячный городок за пять лет было вложено полтора триллиона рублей — 23 миллиарда долларов по среднему курсу периода инвестиций.
Объектов капитального строительства в Сочи в рамках программы было более 800, а объектов реконструкции, модернизации и ремонта — свыше 8500. Реконструированы (фактически построены заново) все три действующие электростанции, постро