Девелоперы и риелторы в сфере коммерческой недвижимости констатировали рекорды роста по некоторым секторам в прошлом году и делают позитивные прогнозы на этот год. Больше всего инвестиций в 2013 году было привлечено в качественные торговые и офисные активы (2,93 млрд и 2,87 млрд долларов соответственно), чуть меньше вложили в складскую и гостиничную недвижимость (1,54 млрд и 210 млн долларов соответственно).
Олигархи прикупают недвижимость
Российские и иностранные инвесторы уже третий год подряд проявляют повышенный интерес к коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Международная компания Colliers International констатирует общую сумму сделок в 2013 году коммерческой недвижимости на сумму 8,2 млрд долларов. Значительно выросли и средние размеры сделок – до 186 млн долларов (рост на 29,5% по сравнению с 2012 годом).
Самую крупную сделку в 2013 году сделал фонд Morgan Stanley, купив московский ТРЦ «Метрополис» за 1,2 млрд долларов. Millhouse Capital, Hines CalPERS, «Группа БИН» и О1 Properties тоже предпочли вложить средства в торговую недвижимость. В частности, Millhouse Capital Романа Абрамовича приобрела бизнес-центр «Белые Сады» ориентировочно за 740 млн. Знаковой сделкой в складском сегменте стала покупка «Группой БИН» портфеля МЛП (принадлежит компании Виктора Вексельберга «Ренова»), который оценивается в 900 млн долларов. Завершает «парад» крупнейших столичных сделок Azimut Hotels, которая купила гостиничный комплекс Radisson Moscow Olympic приблизительно за 120 млн долларов. Тенденция крупнейших приобретений распространялась и на регионы. В частности, «РосЕвроДевелопмент» приобрел ТРЦ «Аура» в Новосибирске примерно за 250 млн долларов.
Как пояснил «Эксперт Online» Станислав Бибик, исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International, интерес институциональных инвесторов в прошлом году был связан с сохранением высоких ставок капитализации коммерческой недвижимости в Москве.
«Столичный рынок по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов в Восточной Европе. Средний уровень доходности в 2013 году составил 9% для качественных торговых объектов, 8,5% для офисов и 11% для складских помещений. В то же время в следующем году мы не ожидаем рекордных объемов в связи с отсутствием достаточного количества крупных качественных инвестиционных активов», – говорит Станислав Бибик.
Директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов дополняет, что в следующем году крупные инвесторы продолжат увеличение портфелей в соответствии с индивидуальными стратегиями.
«Во-первых, сделка Morgan Stanley является важным шагом для дальнейшего притока иностранных инвестиций в российский рынок и может способствовать появлению новых международных компаний в 2014 году, что подтверждает выход на рынок нового игрока – компании CalPERS, выбравшей своим партнером глобального девелопера Hines. Во-вторых, поскольку количество институциональных активов на российском рынке ограничено, несколько хороших приобретений могут значительно улучшить их позиции», – говорит эксперт.
Новый ритейл стал смелей
Другой крупнейший мировой игрок в сфере коммерческой недвижимости – компания CBRE отмечает возросшую активность ритейлеров в прошлом году, что тоже может повысить привлекательность торговых объектов. Только на московский рынок в 2013 году вышло 33 новых бренда. Большинство из них – 24 – предпочли расположиться в торговых центрах. Наибольшее число новых открытий (в основном одежда и обувь) пришлось на торгово-развлекательные центры «Афимолл Сити», «Мега», «Белая Дача» и «Атриум». При этом почти 60% вышедших на московский рынок новых брендов принадлежат европейским компаниям, 35% – выходцы из США, оставшиеся 5% поделили два японских бренда Marukame и Miki House. Экспансию на столичный рынок предприняли и несколько российских брендов: свои первые магазины в четвертом квартале 2013 года открыли сеть мужской одежды Lexmer, сеть семейной одежды Funday, бутики женской одежды Bella Potemkina.
Хотя эксперты отмечает, что основной тенденцией 2013-2014 годов является замедление потребительской активности, что, впрочем, вряд ли приведет к снижению спроса на аренду торговых площадей и не приведет к снижению ставок аренды. К началу года уже 17 международных брендов заявили о планах своего выхода на российский рынок, что вдвое больше того же периода прошлого года.
«В прошлом году спрос со стороны арендаторов был высок, поскольку было мало свободных качественных торговых площадей, – пояснил "Эксперт Online" Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. – Но в следующем году планируется почти двукратное увеличение количества торговых площадей. Однако ставки аренды при этом не снизятся, поскольку ожидается и много новых брендов от ритейлеров. Во-первых, потому что договоры заключают на год и предусматривают индексацию в связи с плавающим курсом доллара и уровнем инфляции. Во-вторых, потому что ожидается оживление в экономике России уже к середине года в связи с повышением активности в Европе. Поэтому западные ритейлеры охотно связывают свои планы с российским рынком».
В 2014 году к вводу заявлено свыше 900 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Однако по оценкам CBRE, не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014 года может составить порядка 600 тыс. кв. м. Но 2014 год с высокой вероятностью может стать рекордным по объему нового строительства торговых центров начиная с 2009 года, а показатель обеспеченности торговыми площадями может достичь отметки 430 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо с такими городами, как Берлин и Вена. Наиболее ожидаемыми объектами 2014 года являются ТРЦ «Авиа Парк», «Вегас Крокус Сити», «Весна», «Мозаика».
Офисы дешевеют
Объем рынка офисных помещений, по данным Colliers International, увеличился на 888 269 кв. м новых площадей, что на 56% выше показателей 2012 года. В эксплуатацию введено 48 бизнес-центров класса А и В, а общий объем предложения на московском офисном рынке достиг 14,45 млн кв. м.
При этом, несмотря на увеличение объемов нового строительства, в прошлом году наблюдалось 10-процентное снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с офисной недвижимостью составила 1,5 млн кв. м. Наиболее востребованными бизнес-районами оказались Центральный деловой район, «Ленинградский» и «Москва-Сити». Спрос на офисные помещения в «Москва-Сити» за прошедший год увеличился на 65%, что объясняется приближением срока завершения проекта. Среди крупнейших сделок 2013 года эксперты отмечают аренду компанией «Газпром» 24 606 кв. м в бизнес-центре «Варшавка SKY».
В свою очередь, снижение спроса на офисные помещения на фоне увеличения объемов нового строительства привело и к росту доли вакантных площадей. Это, в свою очередь, привело к снижению ставок аренды. За прошедший год в классе А офисы подешевели примерно на 5% – до 785 долларов за 1 кв. м в год. Вместе с тем высокий и стабильный спрос на офисы класса B+ привел к тому, что ставки аренды в этом сегменте увеличились на 4% и на конец года составляли в среднем 500 долларов за 1 кв. м в год. Арендные ставки на помещения класса B- за рассматриваемый период не изменились и остались на уровне 415 долларов за 1 кв. м.
«В этом году спрос на офисные помещения сохранится на уровне прошлого. Арендаторы по-прежнему будут с осторожностью принимать решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, – поясняет Вера Зименкова, директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International. – При этом соотношение спроса на офисные помещения и уровня нового строительства показывает, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. В зданиях класса А уровень вакантных помещений может вырасти до 25%. Но спрос на них будет повышаться в связи со снижением вакантных площадей в секторе В. Но в то же время в классе В возможен небольшой рост запрашиваемых арендных ставок, не превышающий инфляцию».