Эпоха доходных домов, казалось бы, безвозвратно ушедшая вместе с переворотом 1917-го, возвращается в Петербург. Пока очень робко – застройщики не жаждут ввязываться в проекты доходных домов из-за длинного срока окупаемости. Вместе с тем инвестиции в недвижимость – довольно надежный инструмент, хотя и с нестабильной доходностью. Частные инвесторы зарабатывают двумя способами – на перепродаже строящегося жилья и на сдаче квартир в аренду. Компания NAI Becar предложила частным инвесторам инструмент для вложений, ориентированный на аренду: на рынке продвигается новый продукт – апартамент-отель VERTICAL. Директор департамента новостроек NAI Becar Эльдар Султанов полагает, что на рынке недвижимости настало время сегментации и появления новых продуктов:
– Российский рынок недвижимости пришел в фазу, когда возникают новые сегменты. На рынок выводятся продукты, которые еще пять-шесть лет назад не могли бы появиться. В том числе доходная недвижимость. Этот сегмент хорошо развивается на американском, европейском рынках. Некоторое время назад «Бекар» зашел в такой проект в Хьюстоне – мы вникли в детали, сформировалось понимание этого сегмента. Примерно в это же время подвернулся участок в Петербурге, на котором нельзя было строить жилье, а в сегменте коммерческой недвижимости компания имеет большой опыт. Так и родилась идея апартамент-отеля.
Гарантии для инвестора
– Люди, которые покупали квартиры и сдавали их в аренду, появились, как только рынок недвижимости начал формироваться. То, что делаем мы, – более цивилизованный продукт в сегменте аренды. Мы предлагаем клиентам стать инвесторами. Они получают актив, причем растущий.
Наших клиентов условно можно разделить на две группы. Первые хорошо понимают, что за продукт мы предлагаем: они уже занимаются сдачей жилья в аренду, знают про рост активов, понимают схему. Другая группа – инвесторы с определенной суммой на руках, которые решили вложить их в недвижимость. Это, как правило, диверсификация инвестиций. Такие инвесторы понимают, что недвижимость – очень хороший инструмент, но тонкостей не знают. Для них важна не столько доходность, сколько понятные условия инвестирования и наличие надежного партнера при реализации проекта.
И есть два типа потребителя – инвестор, приобретающий недвижимость, чтобы заработать на ней, и арендатор, который собирается жить в апартаментах. Мы больше работаем на инвестора – гарантируем ему доходность 8% годовых независимо от роста ставок аренды. Это указано в договоре, по которому компания выступает арендатором по отношению к покупателю через свою управляющую компанию. Если клиент хочет самостоятельно сдавать апартаменты, чтобы получить большую доходность (в отдельных случаях она может составить 15% годовых), мы не возражаем. Но доходность в этом случае не гарантируется.
8% годовых – это некий компромисс, чуть ниже рынка, однако клиенты ничем не рискуют. С другой стороны, доходность от сдаваемой квартиры-студии составляет 5-6% годовых, при том что надо потратиться на ремонт, самостоятельно искать арендаторов и т.д. Думаю, радость рантье в такой ситуации пропадает.
Рынок двигается вперед
– Востребованность арендного жилья высока. Девелоперы все больше интересуются доходной недвижимостью. Проекты появляются – «Пионер» с комплексом YE`S, «Эллис» с комплексом на Пионерской, «С.Э.Р.» на Поклонной горе, Crystal компании Apriori Development Group, «Лахтинский пассаж» в составе комплекса «Северный Версаль». Появление новых проектов подтверждает: рынок растет.
Доходная недвижимость – это уверенная инвестиция во времени, а аренда – хороший инструмент. Колоссальное количество объектов сдается, многие снимают жилье. Но пока арендодатель уходит от налогов, а арендатор ищет, где бы снять дешевле. И те и другие не защищены. Пока на рынке такая ситуация, он останется медленным, будет плохо развиваться. Если регулятор сможет это изменить, арендный бизнес выйдет на новый уровень.
Санкт-Петербург
Справка
NAI Becar – российское подразделение мировой сети NAI Global. В управлении партнерской сети свыше 300 млн кв. м коммерческих площадей по всему миру. Ее годовой оборот – более 45 млрд долларов. С 2013 года право работать под брендом NAI получил департамент новостроек, созданный в Группе компаний «Бекар» в 2012 году. На сегодняшний день в управлении NAI Becar в России – более 2 млн кв. м.
Двенадцатиэтажный апартамент-отель VERTICAL располагается в Петербурге на Московском проспекте, 73. Это 135 апартаментов с полной отделкой и необходимая инфраструктура – охрана, фитнес, ресторан и т.д.