Рынок офисной недвижимости последним взошел на борт корабля под названием «кризис» и, вероятнее всего, будет одним из последних, кто его покинет. Если на рынке жилья начался незначительный рост спроса, что тут же отразилось и на стоимости квадратных метров, то на рынке офисных помещений нынешний год ознаменован стагнацией: арендные ставки и цены на офисы остаются на прежнем уровне, как, впрочем, и спрос.
Островок благополучия
Рынок офисной недвижимости был островком благополучия до конца весны 2008 года. В то время как цены на жилье начали снижаться уже с середины 2007 года, стоимость и арендные ставки на офисные помещения держались на прежнем, докризисном уровне. Аналитики объясняли это тем, что коммерческая недвижимость была переоценена меньше, чем жилая. В связи с тем, что сроки окупаемости коммерческой недвижимости более долгие, в строительство бизнес-центров (БЦ) инвестировали в основном крупные игроки, да и уровень спекуляции на этом рынке был значительно ниже, чем на рынке жилья.
Однако весной 2008 года ситуация начала меняться. В итоге за два года стоимость офисных помещений снизилась на 60%. По данным портала www.kn.kz, в марте нынешнего года средняя стоимость офисных помещений составила чуть более 1,4 тыс. долларов за квадратный метр. Диапазон цен на офисы при этом составляет от 650 до 2,86 тыс. долларов за квадрат. Произошло это отчасти потому, что за последние годы в южной столице было построено несколько крупных бизнес-центров класса «А» и «В», что сняло напряжение с арендуемыми площадями. Более того, на 2010—2012 годы запланирован ввод в эксплуатацию до 200 тыс. квадратов офисных помещений класса «А», что составляет около 50% предложений на рынке коммерческой недвижимости.
По данным компании Scot Holland | CBRE, в 2009 году размер действующего фонда офисных помещений класса «A» и «B» в Алматы достиг 515 тыс. квадратных метров. Но при этом в расчет не включены многочисленные офисные проекты небольшого размера, относящиеся преимущественно к классу «B-» или ниже.
По разным оценкам, количество пустующих офисных площадей составляет 20—30% от общего объема.
Но все же главной причиной падения цен и арендных ставок на офисные помещения стал экономический кризис и, как следствие, сокращение числа компаний малого и среднего бизнеса. Напомним, что в 2007—2008 годах закрылось 70% только риелторских агентств. Кроме того, свою роль сыграла и тенденция, начавшаяся в конце 2008-го и продолжавшаяся весь прошлый год, — многие компании, стремясь сократить издержки, переезжали из дорогих в более дешевые офисные помещения.
Если еще в 2008 году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то в прошлом они стали более сговорчивы, чтобы получить хоть какую-то прибыль.
Время перемен
В начале нынешнего года ситуация стала выправляться, прекратились «миграционные процессы», а цены и арендные ставки перестали снижаться. По данным компании UMEX Realty, сейчас арендные ставки за помещения класса «А» варьируются от 35 до 50 долларов за квадрат. Тогда как еще в 2008 году арендодатели запрашивали не менее 80—100 долларов за подобные офисы. Стоимость же аренды в БЦ категории «В» в среднем составляет 23—35 долларов за квадратный метр.
Происходящее на рынке в нынешнем году его участники называют «обычным процессом». «Кто-то заезжает, кто-то выезжает. Спрос остался на прежнем уровне», — говорит директор по маркетингу управляющей компании BAIRA Properties Ольга Чебоненко.
Однако, по словам начальника отдела аренды коммерческой недвижимости компании UMEX Realty Ольги Бояркиной, спрос на коммерческую недвижимость с начала года вырос не менее чем на 30%. «Зимой было затишье, как и в прошлом году, когда количество сделок на рынке офисной недвижимости было очень и очень ограниченным. На сегодняшний день уже можно отметить, что многие компании активно заняты поиском коммерческой недвижимости», — говорит г-жа Бояркина.
По ее словам, это связано с улучшением общей экономической ситуации.
Недавно правительство отчиталось по итогам работы за четыре месяца. Согласно обнародованным данным, экономика Казахстана за это время выросла на 7,6% по сравнению с тем же показателем 2009 года. Напомним, что согласно последним прогнозам правительства, рост ВВП по итогам нынешнего года составит 2%. Причем, как отмечает министр экономического развития и торговли Жанар Айтжанова, этот прогноз может быть пересмотрен, но лишь в сторону увеличения.
Однако некоторые эксперты склонны давать более сдержанные оценки. Так, вице-президент Всемирного банка по региону Европы и Центральной Азии Филипп Ле Уэру считает, что нынешний год будет особенно трудным для стран Восточной Европы и Центральной Азии. Рост экономики в данном регионе будет составлять в нынешнем году 3%, но при этом его восстановление будет самым медленным. «Перспективы на 2011—2013 годы лишь ненамного лучше. Растущие бедность и безработица толкают семьи в нищету и еще более ухудшают положение тех, кто уже и так был беден», — уверен г-н Ле Уэру.
Весеннее оживление
Однако эксперты связывают увеличение спроса на коммерческую недвижимость не только с улучшением бизнес-климата в стране, но и с сезонным фактором. «Весна для рынка аренды коммерческой недвижимости является достаточно активным сезоном. В это время многие компании переезжают в другие офисы», — говорит Ольга Бояркина.
Арендодатели достаточно быстро отреагировали на изменение ситуации на рынке. Если еще зимой, по словам Ольги Бояркиной, они шли на уступки, то сейчас этого не происходит. «Раньше можно было торговаться. К примеру, запрашиваемая собственником цена составляла 20 долларов, но можно было получить скидку на 3, а то и 5 долларов за квадрат (с учетом предоплаты и т.д.), то сейчас этого нет», — отмечает она.
По мнению Ольги Чебоненко, в нынешнем году на рынке не будет каких-то значимых изменений: «Если брать во внимание последние новости: то, что Казахстан вышел из кризиса, увеличились инвестиции, то можно прогнозировать, что рынок до конца нынешнего года либо по-прежнему будет находиться в стагнации, либо будет небольшой рост».
Стоит отметить, что эксперты расходятся во мнении, как будет развиваться данный рынок в нынешнем году. К примеру, аналитики DTZ Kazakhstan считают, что его подъем начнется не ранее, чем через два года.
А Ольга Бояркина настроена более оптимистично. Правда, отмечает она, долгосрочные прогнозы делать сложно. Так как рынок очень чутко реагирует на изменяющиеся условия, к примеру, принятие каких-либо новых законов, «которые в последнее время появляются достаточно часто»: «Думаю, что летом и осенью нынешнего года ситуация на рынке будет достаточно позитивной. Многие компании из числа наших клиентов запланировали переезд в новые офисы именно на это время».