Финансовый кризис прервал период бурного развития рынка загородного жилья, во время которого Подмосковье обрастало новыми поселками быстрее чем грибами. По данным компании «Миэль — загородная недвижимость», сегодня продажи (по количеству сделок) составляют 40% от уровня продаж марта 2008 года. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком» Дмитрия Таганова, в сегменте экономкласса спрос уменьшился в полтора-два раза по сравнению с докризисным, а в сегменте deluxe еще больше — в три-четыре раза.
Приметы времени
По мнению экспертов, полной остановки рынка не произошло — продажи вяло, но идут. Рынок меняется, и это в первую очередь касается спроса: приоритеты покупателей стали другими. Теперь главные критерии для приобретения — степень готовности поселка и цена.
Как и на рынке городского жилья, новостройки на ранних стадиях ушли в аутсайдеры. Шансы быть проданными есть только у поселков с максимальной степенью готовности. «В коттеджных поселках, которые готовы предоставлять значительные скидки потенциальным покупателям, продажи идут более активно. Также продажи отмечены в тех проектах, которые построены больше чем на 70%. Активные работы на стройплощадке, готовые дома, облагороженная территория — то, что сейчас может реально привлечь покупателя», — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Большие скидки рискованны для покупателя: они могут свидетельствовать о бедственном положении застройщика, особенно если речь идет о недостроенных поселках
При этом интерес покупателей резко переключился на самые дешевые сегменты рынка — дома и таунхаусы экономкласса, участки без подряда. «В основном спросом пользуются недорогие коттеджи стоимостью до $500 тыс.», — отмечает управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Второй вид «загородки», набирающий популярность, — участки размером 20–30 соток без подряда. Многие девелоперы, уловив эту тенденцию, стали переключаться на продажу участков без подряда, даже если раньше этого не практиковали. «Такая сделка выгодна и продавцу, и покупателю. Для первого она является возможностью привлечения денег в условиях их жесткого дефицита, для второго — сохранения накопленных сбережений за счет вложений в недорогой актив. Большинство участков без подряда продаются на территории поселков категории экономкласса. В отдельных случаях это может быть бизнес-класс. Участки без подряда на территории элитных проектов не продаются, поскольку в этом сегменте важно сохранение общей концепции проекта и стилевого единства всего поселка. Если таковые и появляются на рынке, это можно объяснить серьезными финансовыми проблемами у девелопера, невозможностью продолжать строительство и распродажей земли для погашения долгов», — рассказывает Дмитрий Таганов.
Застройщики, дабы привлечь покупателей, снижают цены: в одном из поселков по Симферопольскому направлению девелопер за счет уменьшения площади участка и дома снизил их с 3,5 млн до 1,5 млн руб.
«Большинство предпочитает отказаться от первоначальных планов застройки и продавать просто земельные участки с коммуникациями. Аналогичную тактику избрали застройщики проектов, изначально рассчитанных на продажи участков с подрядом, а также те, кто еще не успел застроить свою территорию. Например, в коттеджных поселках “Морозов Посад”, “Ясная поляна”, “Пушкинский лес”, “Крючково-2” и многих других теперь можно купить дом, строительство которого займет около полугода, либо приобрести просто земельный участок», — рассказывает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Приобрести земельный участок с необходимыми коммуникациями за сравнительно небольшие деньги (в среднем цена одной сотки составляет $2,6 тыс.) можно также в «Спасских дачах» (Новорижское шоссе, 100 км от МКАД), «Дубининских дачах» (Ярославское, 60 км), «Сокольниках» (Симферопольское, 55 км), «Земляничном» (Симферопольское, 48 км), «Сосновом аромате» (Симферопольское, 45 км) и т. д.
Чтобы активизировать продажи, многие девелоперы меняют концепцию своих поселков, пытаясь убить двух зайцев сразу — минимизировать затраты и привлечь покупателей. По словам Владимира Яхонтова, опустилась ценовая граница всех сегментов. Раньше считалось, что «элита» начинается от $2 млн, теперь планка снизилась до $1 млн, бизнес-класс раньше стартовал с $500 тыс., теперь — от $300 тыс.
Судя по всему, сегмент бизнес-класса, который в докризисное время упорно тянулся в сторону «элиты», сейчас в массовом порядке перепозиционируется в экономкласс: упрощаются проекты домов, уменьшаются земельные участки, исчезают проекты с дорогой инфраструктурой. «Если раньше на берегу Истринского водохранилища очень трудно было найти домовладение дешевле 15 млн руб. (а обычная цена была от 25 млн руб.), то сейчас есть предложения от 10 млн руб. За эту цену предлагаются простые и дешевые каркасные дома площадью менее 200 кв. м. В другом поселке по Симферопольскому шоссе девелопер принял еще более радикальные шаги: за счет уменьшения площади участка и площади дома минимальная стоимость домовладения снижена с 3,5 млн до 1,8 млн руб. — за эти деньги предлагается простейший брусовый дом площадью 70 кв. м с коммуникациями на участке 6,5 сотки», — рассказывает заместитель гендиректора компании «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин. Впрочем, перевод поселков в более дешевые категории хотя и популярный, но не единственный способ выживания девелоперов на загородном рынке.
Время дисконта
По словам риэлтеров, крупные скидки — один из немногих действенных способов подтолкнуть покупателя к приобретению загородного дома. И если об официальном снижении цен готовы заявлять немногие, то на скидки сейчас идет практически каждый. «Продавцы разделились на две категории. На тех, кто оказался в более затруднительном финансовом положении в связи с кризисом: им надо продать срочно, и они готовы скинуть до 40–50% стоимости объекта. И тех, у кого положение более стабильное, — они не торопятся продавать, а если и предлагают скидки, то не больше чем 10–15%», — замечает Константин Ковалев.
Размер дисконта заметно отличается от сегмента к сегменту и от объекта к объекту. «В настоящее время мы наблюдаем “рынок покупателя” — продавцы борются за каждого клиента, — рассказывает коммерческий директор компании Urban Group Роман Большаков. — Если до Нового года скидки на таунхаусы были редкостью, то сейчас они неотъемлемая часть продаж во всех поселках». Как правило, скидки привязаны к первоначальному взносу: чем он больше, тем больше экономия. Если вы готовы к 100-процентной оплате, скидка может достигать 30%, хотя стандартная величина — 10–15%. В поселке «Горки-XII» при покупке могут скинуть 20–40%, а компания-застройщик «Простор» в своем поселке «Рузские просторы» объявила о 30-процентном снижении цены на все участки. Скидка 25% действует на объекты поселка «Татьянино» (Ярославское, 100 км). В поселке «Президент» предоставляют дисконт 20% на участки площадью от 50 соток. Весенняя скидка действует и в поселке «Окская слобода»: цена на участки без обязательного подряда снижена на 15%.
Крупные скидки — это самый понятный и ощутимый бонус для клиента. «Но их нужно уметь “читать”, поскольку они наглядно маркируют положение дел у девелопера, — предупреждает Роман Большаков. — Большие скидки и рассрочки высокорискованны для покупателя, так как сигнализируют о бедственном положении застройщика». Профессор ГУ-ВШЭ Александр Долгин также считает, что скидка ниже себестоимости жилья означает, что компания испытывает серьезные кассовые разрывы, остро нуждается в средствах и не факт, что она их соберет, навербовав достаточное число смельчаков-покупателей: «Польстившись на “сладкий” дисконт, можно вообще ничего не получить. В совокупности с большими скидками всегда есть большие риски недостроя. Для жилья экономкласса оптимум скидки находится где-то в районе 10%. Все, что выше 20%, крайне рискованно».
Почти ипотека
С приходом кризиса ипотека приказала долго жить, и на смену ей на загородный рынок пришли всевозможные варианты рассрочки, с помощью которых девелоперы пытаются увеличить платежеспособный спрос.
Наиболее частый вариант — это обычная рассрочка, предоставляемая девелопером на срок от шести месяцев до пяти лет. Размер первоначального взноса, процентная ставка и другие нюансы определяются в индивидуальном порядке. Более 70% застройщиков заявляют о возможности разработать индивидуальные схемы платежей, когда клиент не может внести всю сумму сразу. В некоторых случаях продавцы идут и на беспроцентную рассрочку. Так, ГК Vesco предлагает своим клиентам беспроцентную рассрочку платежей сроком до одного года на участки в коттеджных поселках «Гринбург», Padikoff, «Лесавино», «Истринские помещики». На тот же и больший срок можно получить рассрочку в поселках «Гринвич», «Яхромские горки-2», «Новые Вешки», «Тарасково», «Мармеладово», «Акуловские пруды» и т. д. Беспроцентная рассрочка в течение двух лет при взносе 60% действует в «Тарусской слободе». В коттеджном поселке «Чистые пруды», расположенном на Киевском шоссе, клиент может получить беспроцентную рассрочку сроком на три года при внесении 30% суммы контракта на покупку.
Но если рассрочка на один-три года существовала и раньше, то сегодня в некоторых случаях она становится аналогом жилищному кредитованию — ее срок удлиняется до десяти лет. При этом получить такой «кредит» куда проще, чем банковский. У клиента не будут требовать справок о доходе, поручителей и т. д., достаточно самому оценить свои финансовые возможности и оплатить часть покупки.
Так, «Инком» предлагает клиентам воспользоваться «ипотечной» программой в поселке таунхаусов экономкласса «Маленькая Шотландия». Согласно новым условиям оплата делится на несколько частей: сумма первоначального платежа составляет 30% стоимости домовладения, а еще на 20% покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка до конца года. Оставшуюся половину суммы клиент может погасить в течение десяти лет со ставкой 15% годовых в рублях.
Под ипотечную программу холдинга «Мономахъ» попадает жилье в клубном поселке «12 месяцев ЭкоLife», строящемся под Зеленоградом. В зависимости от типа жилья ипотека может выдаваться на пять либо десять лет. Минимальный первоначальный взнос — 30%. Остаток распределяется на весь период и выплачивается ежемесячно под 15% годовых. В итоге, например, ежемесячные выплаты за таунхаус площадью 135 кв. м составят 59 тыс. руб., за квартиру 42,5 кв. м — 28,3 тыс. руб., а за студию 20 кв. м — всего 16,4 тыс. руб.
В отдельных случаях заемщик может воспользоваться стандартной ипотекой на рыночных условиях. Но речь идет, разумеется, не о свободном выборе любого поселка, а об очень узком ассортименте. Есть банки, готовые выдавать кредиты на покупку загородного дома, но лишь для застройщиков-партнеров. «Сегодня существует ряд проектов, где можно приобрести недвижимость при помощи банковского кредита: “Звенигорье”, “Маяк”, “Сосновые берега”, “Троица”, “Ясная поляна”, “Белые росы”, “Калинка”, “Гринфилд”, “Риверсайд”, “Вестфалия”, “Глаголево” и т. д. В основном кредиты предоставляются различными отделениями Сбербанка», — рассказывает Татьяна Алексеева.
За пределом ординарности
Однако ассортимент инструментов, которыми девелоперы пытаются вернуть покупателей на рынок, не ограничивается только банальной рассрочкой и скидками. Некоторые продавцы подходят к делу более изобретательно.
Так, в некоторых поселках сегодня можно приобрести дом по схеме trade-in, больше известной на автомобильном рынке. При этой программе имеющаяся у покупателя городская квартира принимается в зачет стоимости загородного дома при покупке жилья в одном из конкретных поселков. То есть эта услуга удобна для тех покупателей, которые планируют для приобретения загородного дома продать какую-либо другую недвижимость. Таким образом, укорачивается и упрощается процесс покупки. Главный минус схемы — ограниченный выбор поселков, где ею можно воспользоваться.
Данную схему предложила корпорация «Инком». Сначала опробовав на двух элитных поселках (Millennium Park и Monteville), она распространила ее и на остальные объекты («Дюна», «Лесная радуга» и др.).
Некоторые эксперты сомневаются в успехе данной акции. «Дом обычно стоит значительно дороже, чем квартира, поэтому предложение пока не пользуется популярностью. Такая услуга была бы востребована теми, у кого нет наличных денег, но есть желание проживать за городом. Зачастую это клиенты, имеющие одно жилье. Для постоянной жизни за МКАД необходимо иметь дом не слишком далеко, чтобы совершать ежедневные поездки на работу, учебу. Домовладение должно быть расположено не далее 40 км, а такие объекты отличаются высокой стоимостью. Внести доплату за приобретенную недвижимость сейчас может далеко не каждый клиент», — рассуждает Татьяна Алексеева.
Остальные бонусы от продавцов на загородном рынке можно разделить на две группы: предоставление бесплатной услуги или ценный подарок. Подарком может выступать, например, машина. Так, каждому оплатившему 100% за таунхаус в жилом комплексе «Седьмая миля» идет автомобиль Peugeot 307. А в проекте Polyanka Deluxe при 100-процентной оплате таунхауса покупатель получает машину марки Audi, BMW или Mercedes-Benz.
Другой вид подарка — бесплатная земля или дополнительные квадратные метры. В поселках «Дарьино», «Западный стиль» каждому покупателю предлагают бесплатно дополнительную площадь — мансардный и подвальный этажи. В поселке «Берег ангелов» предлагается «земля в подарок» при покупке таунхауса. Правда, эксперты оценивают такие варианты довольно скептично. «Очевидно, что и стоимость участка земли, и себестоимость дополнительных квадратных метров уже заложены в цену домовладения», — говорит Константин Ковалев.
Бесплатные услуги, предоставляемые девелопером, как правило, касаются облагораживания дома и территории. Так, в поселке «Крючково-2» девелопер предлагал подвести коммуникации (без газа) в дом бесплатно. В поселке «Добрыня» при покупке коттеджа клиент в подарок получает ландшафтный дизайн. В поселке «Былово» можно получить бесплатный дизайн-проект дома. Бывают и более оригинальные предложения. Так, в поселке «Вишневый» компания предлагает каждому гостю, прилетевшему из отдаленного региона России и заключившему инвестиционный договор на строительство загородного дома, оплатить перелет в оба конца.
Законы привлекательности
На какие скидки, бонусы и подарки может рассчитывать покупатель загородного жилья?
- Прогрессивная скидка 2–30% в зависимости от суммы первоначального взноса: «Ивакино-Покровское», «Мечта», «Бачурино», «Березки», «Набережный», «Потапово», «Ангелово», «Рузские просторы», «Татьянино», «Президент», «Окская слобода», «Лесная пристань», «Зеленая роща», «У лесной реки», ForRestovo, «Маленькая Шотландия», «Барвиха Village», «Акуловские пруды», «Горки-XII», «Архангельское» и др.
- Машина в подарок при 100-процентной оплате таунхауса: Peugeot 307 (поселок «Седьмая миля»), Audi, BMW или Mercedes-Benz (поселок Polyanka Deluxe).
- Мансарда или цокольный этаж в подарок: «Дарьино», «Березки», «Западный стиль».
- Бесплатный дизайн-проект дома или скидка на отделочные работы и др.: «Ивакино-Покровское», «Былово», «Берег ангелов» — земля в подарок при покупке таунхауса; «Крючково-2» — девелопер предлагает подвести коммуникации в дом бесплатно; «Добрыня» — при покупке коттеджа клиент в подарок получает ландшафтный дизайн; «Былово» — бесплатный дизайн-проект дома.
- «Купил дом — квартира в подарок»: при покупке дома в поселке в «Дарьино» девелопер обещает подарить квартиру в Черногории (60–70 кв. м в ЖК Oliva Village) или дать скидку 12 млн руб.