Стремительная девальвация рубля в последние месяцы доводит до белого каления любого заемщика, чей кредит был оформлен в долларах. И я не исключение. В прошлом номере («Личный дефолт», см. D’ №3 от 9 февраля 2009 года) я уже писала о различных вариантах выхода из ситуации, которые мне как долларовому ипотечному заемщику нужно было рассмотреть для себя. От идеи сдавать свою ипотечную квартиру в аренду и за счет этого покрывать часть платежей я отказалась. Аренда квартир в Москве дешевеет, а конкуренция между арендодателями растет — даже если сейчас сдать свою квартиру, то арендная плата за нее едва покроет половину моего платежа по ипотеке.
Прикинув все «за» и «против», я решила, что все же лучший выход в моей ситуации — продажа квартиры. При нынешней нестабильности ипотечное жилье становится неоправданной роскошью. Все-таки арендатор куда мобильнее и гибче: если падают его доходы, он всегда может переехать в более дешевое жилье или снять квартиру с кем-то в складчину. Кроме того, если я сменю ипотеку на аренду, то у меня сразу появится порядка 20 тыс. свободных денег — именно столько сегодня составляет разница между арендной платой за неплохое однокомнатное жилье и моим ежемесячным ипотечным платежом.
Решение принято, и я начала уточнять цену. В силу профессиональной необходимости я слежу за тенденциями на рынке: регулярно читаю отчеты аналитиков, общаюсь с риэлтерами, смотрю за индикаторами, которые публикуют эксперты. Вся изученная информация свидетельствовала о том, что цены с прошлого года упали на 20–30%. Поскольку еще летом моя квартира оценивалась как минимум в $220 тыс., я предположила, что ее можно выставить за $190 тыс. и при необходимости сделать скидку до $180 тыс. Это означало, что после погашения долга банку на моих руках остается довольно симпатичная сумма — $90 тыс. Для верности я просчитала стоимость своей квартиры на калькуляторе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Результат меня еще больше обнадежил: калькулятор даже при сниженных параметрах оценил мое жилье в целых $200 тыс.
Зарядившись этими цифрами, я стала звонить своим знакомым риэлтерам. И вот здесь меня ждал главный сюрприз. Сюрприз под названием «реальность». Я всегда знала, что отчеты аналитиков имеют лишь относительную приближенность к практике. Но давно не сталкивалась со столь значительной разницей.
Дама-риэлтер, с помощью которой я в свое время приобрела свою нынешнюю квартиру, сначала наотрез отказалась говорить о ценах в долларах: «Какие доллары?! Все ставят цену в рублях». Потом, посмотрев базу, заявила, что я могу выставить свою любимую и чудесную квартиру за 4,3–4,5 млн руб. либо… за $120–125 тыс.
Если бы я в тот момент не сидела на стуле, то наверняка бы не обошлось без травм.
— Вы, наверное, шутите?
— Ничуть. Вот, пожалуйста, в вашем же доме продается еще одна квартира. «Однушка» за $118 тыс.
Я позвонила еще одному знакомому риэлтеру и попросила сказать, по какой цене можно выставить мою квартиру на рынке.
— А за сколько вы ее покупали? — спросил он.
— За $125 тыс.
— Вот по этой цене и можете выставлять. Вы можете попытаться продать ее за такую сумму… А за сколько продадите в реальности — бог знает.
Говоря о падении на 20–30%, никто лишний раз не акцентирует внимание почтенной публики на том, что речь идет исключительно о рублевых ценах. В долларах же падение цен составило почти 50%. И моя квартира, которая летом стоила на рынке $220 тыс., сейчас вполне справедливо оценивается не дороже $125 тыс. Таким образом, все сегодняшние заявления о том, что «существенного падения цен не будет», выглядят как вчерашний прогноз солнечной погоды, который вспоминаешь во время ливня.
И еще несколько слов о покупателях, которые после того, как я дала объявление о продаже квартиры, теперь систематически мне звонят. Что удивительно, они, в отличие от меня, не считают квартиру особенно дешевой. «Да-да, конечно, это недорого, но... возможно ли получить скидку?» — спрашивают они с ходу. Многие из них потом приходят смотреть апартаменты и даже остаются довольны увиденным, но вносить аванс не торопятся даже при наличии всей необходимой суммы. Для покупателей сейчас время сомнений. С одной стороны, курсы валют колеблются и заставляют нервничать: люди не знают, в чем надежнее хранить сбережения. С другой — все следят за рынком и рассчитывают, что весной цены станут еще ниже. Вот только останутся ли к этому времени ликвидные квартиры по ценам двухгодичной давности — большой вопрос.