Кризис на американском рынке жилья мы наблюдаем больше года, и если поначалу катализатором снижения цен на дома и квартиры был рост предложения на рынке жилья (вызванный массовыми просрочками по ипотечным займам и отказами заемщиков гасить кредиты), то сегодня масла в огонь добавила безработица. За прошедший год в зависимости от города и категории жилья недвижимость потеряла 20–40% от прошлогоднего «прайса». «Наиболее ощутимо пострадали Флорида и Калифорния. Причем больше всего подешевели объекты, находящиеся вдали от деловых центров. Значительное падение цен наблюдается и в Майами. Ситуация коснулась всех категорий недвижимости, как бизнес-сегмента, так и класса люкс. В среднем жилье подешевело на 10–40%», — говорит директор компании Avenue Property Лариса Хорева. Максимальное падение можно было наблюдать в экономсегменте.
Несмотря на постоянно возрастающие объемы предложения, многие продавцы не торопятся сбрасывать цены. «Цены на ликвидное качественное жилье никто снижать не желает. Все понимают, что отсутствие спроса — временное явление, связанное с ухудшением платежеспособности граждан», — считает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова. Да и в целом, по ее мнению, на рынке США все обстоит не так скверно, как кажется со стороны. «В США большинство людей решают не срочные жилищные вопросы, а улучшают условия жизни. Это можно сравнить с тем, как мы, имея хороший мобильный телефон, хотим поменять его на более дорогой. Если интересные для нас модели по доступным ценам не поступают, то мы просто отложим покупку до лучших времен», — приводит она пример. Вопрос лишь в том, когда наступят такие времена.
США: достигли дна?
Моя знакомая Ольга около года назад, когда ипотечный кризис вовсю шагал по Штатам, купила себе дом в Калифорнии за $500 тыс. (250 кв. м плюс участок земли). Причем основную часть она заплатила не из собственных накоплений, а при помощи кредита. Ольга намерена приезжать с семьей в Америку на лето, греться на калифорнийских пляжах, а в остальное время сдавать дом в аренду, тем самым покрывая выплаты по ипотеке. Привлекательность такой покупки для нее не умаляет даже тот факт, что из Москвы до США минимум десять часов лета.
Для человека, мечтающего о собственном доме на берегу океана, сейчас действительно удачное время, чтобы обзавестись собственностью во Флориде или Майями. Таких низких цен, возможно, уже не будет. «Цены в большинстве случаев уже достигли дна, теперь у них только один путь — вверх. В сегодняшней ситуации покупателю предоставляется значительно больше возможностей, чем два года назад. Люди могут позволить себе такую недвижимость, о которой раньше только мечтали», — рисует ситуацию Лариса Хорева. Действительно, сейчас у покупателя есть роскошный выбор объектов, и можно не спеша подобрать жилье, соответствующее всем запросам. «Это хорошее время для тех, кто давно хотел приобрести недвижимость за рубежом, но считал местные цены слишком завышенными. Сейчас у них появился реальный шанс стать владельцем понравившегося дома или квартиры за более низкую стоимость. Особенно это касается США», — говорит руководитель департамента курортной недвижимости компании «Новое качество» Елена Некрытова.
Самая дешевая недвижимость в США — в городке Сагиван, где средняя цена дома составляет $65,8 тыс., самая дорогая — в Сан-Хосе, $650 тыс.
Но рекомендация «брать немедленно» относится исключительно к тем, кто собирается использовать дом для собственного проживания и не особенно рассчитывает на получение прибыли от покупки. Ведь в условиях кризиса нельзя даже приблизительно угадать, когда и каким темпами будет восстанавливаться рынок. Низкие цены и большие скидки, безусловно, представляют немалый соблазн для того, кто знает, что рано или поздно любая недвижимость снова начнет дорожать. «Объекты, которые уже находятся в стадии строительства, постепенно завершаются. Сегодня спрос низкий, и они будут продаваться дольше, чем ожидалось. Но поскольку новые предложения не выйдут на рынки в том объеме, как раньше, постепенно рынок придет к балансу спроса и предложения.
Вне зависимости от кризиса люди продолжают улучшать свои жилищные условия. К тому же лучшего способа для сохранения денег, чем недвижимость, пока еще никто не придумал. При любом раскладе, даже упав на 10–20%, цены постепенно начнут расти и в пятилетней перспективе дадут 100-процентный прирост, что как минимум полностью покрывает инфляцию», — рассуждает Юлия Титова.
В то же время восстановление стоимости жилья будет происходить неравномерно: не факт, что наиболее дешевая сегодня недвижимость в будущем восстановит свою прежнюю стоимость. Для человека, планирующего инвестировать в США, низкая цена может оказаться ловушкой. Наиболее существенно к сегодняшнему дню здесь подешевело жилье дефолтных заемщиков, которое банки массово выставили на продажу. «Но реальность такова, что 80% этих домов принадлежало афроамериканцам либо латиноамериканцам и находилось в специфических районах. Да, его сейчас можно купить и с 70-процентной скидкой. Но что делать с ним дальше?» — рассуждает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Да и привычного для российского инвестора дефицита жилья в США нет. А значит, нет и гарантий ликвидности.
Инвестировать можно, но имеет смысл выбирать отнюдь не самые дешевые объекты и только в тех местах, которые всегда пользовались популярностью как у самих американцев, так и у приезжих. В этом смысле интересна качественная курортная недвижимость. То есть можно присматривать дома в той же Калифорнии. Но стоит быть готовым к тому, что скидки на наиболее удачные объекты (рядом с морем, высокого качества) будут не слишком большими — лишь 10–15%. Аналитики PricewaterhouseCoopers и некоммерческой организации Urban Land Institute выделили пять крупных городов США, где сегодня имеет смысл инвестировать в недвижимость: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сиэтл и Сан-Франциско. Причем первые два наименее привлекательны, поскольку в Нью-Йорке как финансовой столице США и Лос-Анджелесе как центре кино- и телеиндустрии ожидается значительное сокращение рабочих мест. Наиболее перспективными в плане роста цен эксперты сочли Сиэтл, где находится центральный офис Microsoft, и Сан-Франциско, рядом с которым располагается Кремниевая долина. Кроме того, аналитики советуют инвестировать не столько в жилье, сколько в коммерческие объекты. По их мнению, этот рынок в США восстановится уже в 2009 году. Причем частному инвестору удобнее делать такие вложения не напрямую, а через аналоги наших закрытых ПИФов недвижимости — так называемые REIT (Real Estate Investment Trust).
Европа: много шума из ничего
В Европе снижение стоимости жилья почти нигде не носит масштабного характера. «В некоторых странах ЕС цены на недвижимость либо стабилизировались, либо слегка просели по сравнению с первым полугодием 2008 года. Но о массовом и ощутимом падении говорить не приходится», — отмечает ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости компании «Калинка-риэлти» Ольга Багрова. Ситуация с динамикой цен и спросом развивается очень неравномерно — как от страны к стране, так и порой в пределах одного государства. Сегодня можно выделить три основные группы рынков недвижимости в странах ЕС.
Первая — это государства Западной Европы, где рынки недвижимости претерпели наибольший ущерб в результате финансового кризиса. Хуже всего дела обстоят в Великобритании и Ирландии: застройщики, чтобы продать здесь дома, предлагают в нагрузку квартиры в Болгарии и Кабо-Верде. «В среднем цены на недвижимость экономкласса снизились уже на 15-20%, в отдельных районах — на 25%. Кризис затронул и элитную недвижимость, хотя обычно этот сегмент достаточно спокойно переживал подобные катаклизмы», — рассказывает Лариса Хорева. Существенное падение стоимости 1 кв. м произошло также в Испании и Италии. «В Испании цены просели на 20-25%, а что касается сегмента недорогого жилья, то на все 35%, причем спад может продлиться несколько лет. Дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они приобретают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в Испании не будут расти вплоть до 2011 года», — говорит Ольга Багрова. Правда, по мнению некоторых аналитиков, здесь рынок всего лишь возвращается к разумным ценам. «Там, где наблюдался перегрев (север Италии, юг Испании), сейчас наблюдается либо стагнация, либо снижение стоимости. Напротив, города и регионы, которые всегда пользовались популярностью вследствие своего исторического, культурного или делового значения, мало реагируют на подобные катаклизмы. Юг Италии (Калабрия, окрестности Неаполя), север Испании, элитная недвижимость Парижа, Лазурного Берега даже подросли в цене», — утверждает Лариса Хорева.
Вторая группа — страны, где цены на недвижимость до сих пор стабильны и падать не собираются. В первую очередь это государства Восточной Европы. Так, в Болгарии в течение этого года недвижимость даже продолжала потихоньку дорожать. Прежние позиции сохраняли Польша, Чехословакия, Черногория, Хорватия и т. п. Твердо держится и столь популярный у россиян рынок недвижимости Кипра. По оценкам ряда экспертов, жилье с начала года подорожало здесь на 18%, что на фоне других стран выглядит суперростом. Кроме того, здесь до сих пор исправно работает ипотека, а условия кредитования практически не изменились. Правительство следит, чтобы банки не задирали ставки. Минфин и Центральный банк Кипра, к примеру, выразили резкое недовольство поведением местных кредитных учреждений в условиях мирового финансового кризиса. В результате Bank of Cyprus объявил, что отказывается от планов повысить проценты по ипотечным кредитам, а Marfin Popular Bank Co. Ltd заморозил планы по пересмотру процентных ставок до 31 декабря 2008 года.
Третья группа — так называемые новые рынки. До сих пор они не только не падали, но еще и мало росли. Теперь эксперты прочат им большое будущее. В первую очередь это такие развивающиеся страны, как Македония и Албания.
Большая часть стран Европы на сегодня не лучшее место для инвестиций в недвижимость, особенно для любителей быстрой прибыли, уверяют эксперты. Покупать квадратные метры в Европе сейчас можно либо для своих личных нужд, либо рассчитывая на консервативные инвестиции, которые если и не принесут прибыли, то сохранят ваши деньги. Более или менее достойный доход можно будет получить только при операциях с элитным жильем, например в Лондоне. В том, что столица Великобритании наверстает упущенное, сегодня никто из экспертов не сомневается. «Очевидно, что к Олимпиаде 2012 года цены здесь вернут свои позиции. С учетом того, что сейчас падение составляет в среднем 5-10%, эти вложения могут стать весьма выгодными для инвесторов. Аналогичная ситуация с элитной недвижимостью Испании. Интересно, что рынок аренды здесь фактически не претерпел изменений. Квартиры и виллы очень быстро сдаются, да и арендная плата осталась на прежнем уровне», — рассказывает Лариса Хорева.
Качественная недвижимость в курортных местах также обладает высоким запасом прочности и наверняка отыграет понесенные в кризис падения стоимости. Причем речь идет не только о самых престижных курортах Лазурного побережья (Ницца, Канны, Сен-Тропез), но и тех, что пользуются популярностью у среднего класса. «Инвестировать стоит в недвижимость, расположенную в курортных морских районах. Спрос на такое жилье будет всегда. К тому же это гарантированный доход уже года через два, независимо от кризиса», — считает Елена Некрытова. Если рассматривать менее затратный вариант, чем элитные и курортные объекты, можно присмотреться к домам и апартаментам на Кипре, в Черногории и Болгарии. Но в последних двух в силу затоваренности рынка придется очень тщательно выбирать объект и делать упор на его уникальность, выигрышное положение и т. п.
И все же если вы рассматриваете варианты инвестиций в европейскую недвижимость, то доходность будет зависеть не столько от страны, сколько от конкретного объекта. Этот вывод подтверждает и Юлия Титова: «Сейчас рынок принадлежит покупателям. Этим стоит пользоваться, выбивая при помощи агентства более выгодные условия от продавцов. И главное — не где покупать, а что».
Таблица: Лидеры роста / падения цен на недвижимость в США по итогам III квартала 2008 годаПокупка жилья в США: за и против
За
- Можно получить существенные скидки, доходящие до 40%.
- Огромный выбор объектов — как домов, так и квартир.
- Цены достигли дна и больше снижаться не будут.
- Есть большая вероятность, что уже через два-три года стоимость недвижимости вернется на докризисный уровень.
Против
- Высокие налоги — от 2 до 6% рыночной стоимости в год.
- Сильно переоцененные объекты экономкласса вряд ли будут расти в цене.
- Трудности с получением ипотечного кредита.
- Чем больше скидки, тем меньше ликвидность объекта. Стоит ли вкладывать деньги в жилье, которое будет сложно продать?
Покупка жилья в Европе: за и против
За
- Элитная недвижимость в столицах западноевропейских стран (Лондон, Париж) и в курортных зонах пользуется устойчивым спросом.
- В ряде стран ЕС можно по-прежнему приобрести жилье через ипотеку или в рассрочку.
- Еще остались рынки, где недвижимость дорожает, — Кипр, Болгария, Черногория.
- Благоприятная ситуация для спокойного выбора недорогих и ликвидных объектов.
Против
- Высокие налоги в большинстве европейских стран.
- Размер скидок не слишком велик — 10-15%.
- Значительного роста цен в ближайшие годы ждать не стоит: стагнация продлится до окончания финансового кризиса.
- Падение цен отмечено в основном в сегменте жилья экономкласса.