20 марта одна из крупнейших риэлторских компаний России «Этажи» отчиталась о резком увеличении числа сделок с недвижимостью, случившемся после обвала рубля (сравнивались среднедневные объемы первой, второй и третьей недели месяца). Рекордсменом по приросту стал Челябинск (плюс 93%), на второй позиции оказался Питер (62%), на третьем — Казань (60%). Среди небольших городов в лидерах также уральские территории — Шадринск (Курганская область; плюс 77%) и Надым (60%).
Немногим ранее аналогичный всплеск заметили и аналитики ЦИАН. Они спрогнозировали, что по итогам марта число сделок может возрасти на 12 — 15% по отношению к аналогичному периоду 2019-го.
Казалось бы, отличный повод для девелоперов, банкиров и риэлторов открыть шампанское. Но особой радости на их лицах не видно. Практически все осознают: это маниакальное состояние пройдет быстро.
Тяни…
В конце 2019-го мы опубликовали текст, в котором попытались предугадать, что будет происходить со стройкой в среднесрочной перспективе (см. «Семь прогнозов рынка жилья»,
«Э-У» № 1 — 3 от 23.12.2019). Позитива в этом материале было не так уж много. И мы, и застройщики полагали, что 2020-й окажется примерно таким же, как 2019-й: ни роста, ни серьезного падения.
Но 23 декабря никто не знал, что в далеком китайском Ухане несколько десятков человек отправлены в госпиталь с доселе неведомым заболеванием. Тогда никто даже подумать не мог, что Россия решит развалить сделку ОПЕК+ ради призрачной надежды выбить с нефтяного рынка сланцевиков. Но это случилось.
И теперь с этим придется жить.
Забавно, но «черные лебеди» на настроение игроков уральского рынка почти не повлияли. По их мнению, жилая стройка сегодня напоминает человека, сидящего на качелях, на которые действуют разнонаправленные силы почти одинаковой величины.
Начнем с тех, что толкают рынок назад. Первая и самая главная — пандемия коронавируса. В худшем случае она может спровоцировать глобальную рецессию (в первую очередь из-за резкого сокращения глобальной торговли, разрыва производственных цепочек), в лучшем — серьезно затормозит мировую экономику. Институт международных финансов уже выпустил прогноз по мировому ВВП на 2020-й. В нем заложена динамика в смешные 0,4%. Сложность нынешнего кризиса состоит в том, что он нестандартный и протекает не по экономическим законам. Он не циклический, не долговой, поскольку даже успешные платежеспособные компании вынуждены останавливать производства, чтобы ограничить заражение своих сотрудников.
Думать, что пандемия и ее последствия обойдут Россию стороной — большая глупость. Совершенно очевидно, что никакого видимого роста отечественного ВВП в 2020-м не случится. В марте агентство Fitch снизило прогноз по росту российской экономики с 2% до 1%. Оснований не доверять этой оценке у нас нет. Также очевидно, что пандемия убьет (или поставит в очень затруднительное положение) массу малых предприятий (особенно в сегменте услуг).
Все это однозначно отразится на благосостоянии граждан. Надежд на то, что их доходы (а следом и покупательная способность) вырастут, нет.
Вторая сила со знаком минус — дешевая нефть. Как долго мы будем жить с углеводородами по 30 долларов, никто предсказать не может. Если это история на два-три месяца, то особых потерь российская экономика и бюджетная система не понесут. А если на два-три года, то резать придется по живому.
Пикантность ситуации заключается в том, что федеральные власти, утвердив нацпроекты, взвалили на себя гигантский объем социальных обязательств (ради их финансирования даже была придумана схема с перепродажей государством государству государственного Сбербанка).
И их будут пытаться выполнять всеми правдами и неправдами. Соответственно, под нож пойдут статьи, касающиеся развития.
Третий фактор, играющий на понижение, — жесткая монетарная политика ЦБ. Глобальной задачей регулятора является сдерживание инфляции. И этому подчинены все его действия. Потому кредиты по-прежнему остаются дорогими. «…ЦБ прямиком из космоса пробил дно в своем болотце, которое он бережно лепил последние четыре года на отрывках из учебников по макроэкономике пятидесятых и шестидесятых годов», — так отреагировал на решение ЦБ о сохранении ставки на уровне 6% миллиардер Олег Дерипаска.
Скорее всего в течение года ЦБ все-таки не удержится и поднимет ставку до 7 — 7,5%. И это тут же конвертируется в рост стоимости стандартных ипотечных программ до 9,5 — 10%.
На рынке недвижимости Центробанк ведет себя также сурово. В 2019-м его явно начало беспокоить, что жилищные кредиты все чаще берут люди с уже имеющейся высокой долговой нагрузкой. Скорее всего, под таких заемщиков финансовые учреждения вынуждены будут создавать бо?льшие резервы. А это снижает маржу до мизерных размеров. Проще вовсе отказаться от такого клиента.
— Год, по всей видимости, будет непростым, — подытоживает директор Бюро ипотечных технологий ЦН «Северная казна» Елена Мяло. — Помимо глобальных факторов свою роль будет играть и полномасштабный выход на проектное финансирование. Кризис однозначно отложит ряд сделок. Лаг, по всей вероятности, составит не менее трех-четырех месяцев. Но нельзя сказать, что эта ситуация стала для нас неожиданностью. Мы понимали, что повторить в 2020-м результаты 2019-го нам, скорее всего, не удастся. И если уж быть до конца честной, то мне кажется, что нас ждет не один, а три сложных года.
…толкай
Теперь о хорошем (с точки зрения развития рынка). В ближайшем будущем немного подтолкнуть жилую стройку могут акции девелоперов. Они начались еще в конце 2019-го, когда продавцы поняли, что загнали цены под потолок и по ним квартиры покупать никто не хочет. Сегодня ряд компаний сбывает объекты с дисконтом в 10 — 15%. Для рынка, который последние несколько лет пытался играть на ценности, а не на цене продукта, это очень большая скидка.
— Девелоперы в последнее время стали предлагать покупателям большое количество фишек, — комментирует региональный директор ККО Росбанка в Екатеринбурге Алена Зиновьева. — Практически все стали работать с trade-in, оформлять рассрочки и помощь во внесении первоначального взноса. Рынок сегодня предлагает потребителю очень комфортные условия.
Позитивом могут обернуться меры, предложенные Владимиром Путиным в недавнем обращении к нации. Речь о повышении налогов на доходы, выводящиеся за границу, а также на проценты с вкладов, превышающих 1 млн рублей. Президент заметил, что последнее нововведение коснется 1% клиентов банков, но, кажется, он слукавил. По данным АСВ, на 1 января 2020-го размер 55,3% депозитов превышал миллион.
Едва ли все эти люди молчаливо согласятся расстаться с 13% своего дохода. Очевидно, они начнут искать другие инструменты заработка. И одним из них может стать жилье. Расчет простой. Сейчас при вкладе в 5 млн рублей на три года можно добиться доходности максимум 7%, то есть 350 тыс. в год, с которых теперь будет уплачено 45 тыс. налога. То есть доходность снизится на 1 п.п. При этом при вложении аналогичной суммы в новостройку на этапе котлована есть шанс получить 5 — 15%. Доходность по аренде наиболее ликвидных объектов (например, студий или апартаментов) — около 8 — 10%.
Другая позитивная сила — увеличение субсидии за второго ребенка до 616 тысяч и старт ее выплат после рождения первого. Думать, что вот сейчас ипотека резко рванет вверх, — большая ошибка. По статистике, маткапитал в качестве первоначального взноса использовали не больше 10% семей. И в нынешних условиях он скорее всего пойдет на погашение имеющегося кредита. Едва ли молодые родители решатся при такой экономической ситуации вступать в ипотеку.
Еще один положительный фактор — небывало низкая стоимость ипотеки для некоторых категорий граждан. Для городских семей с двумя и более детьми ставки начинаются от 4,7%, для сельских — от 2,7%. Это исторический минимум. И если в начале 2019-го банки фиксировали по этим программам единицы сделок, то теперь в общем объеме выдач они у ряда небольших игроков занимают 10 — 15%.
Правда, низкие ставки не означают автоматического увеличения объема выдач. Чтобы это случилось, необходимо еще одно условие — сохранение или рост благосостояния потенциальных заемщиков. А с этим, как описано, определенные сложности.
Наконец, последняя сила со знаком плюс — цифровизация процесса покупки.
С точки зрения цифровизации банки и застройщики тоже шагнули далеко вперед. По словам руководителя Абсолют Банка в Екатеринбурге Светланы Ковалевой, сегодня одобрение ипотеки в стандартном режиме проходит за 15 минут. Выход на сделку занимает сутки. На рынке появился ряд сервисов, обеспечивающих бесшовное ведение клиента от момента выбора квартиры через одобрение ипотеки, открытие эскроу-счета и электронную регистрацию сделки до приемки квартиры. Кроме того, некоторые банки в пику Сберу, пытающемуся вобрать все в себя, приняли решение подключать к своим цифровым платформам агентов, что в теории должно повысить доступность кредитных инструментов.
По словам Елены Мяло, ЦБ сегодня разрабатывает сервис, при котором заемщик, находящийся в Хабаровске, сможет купить квартиру в Карелии, взяв кредит в Калининграде. То есть все, вплоть до безналичного перевода денег и заключения кредитного договора, будет переведено в онлайн. Правда, когда это решение будет претворено в жизнь — пока не ясно.
В какую сторону в итоге двинутся качели — вопрос открытый. На данном этапе кажется, что негативные силы обладают глобальным размахом и способны смести все на своем пути. Факторы, им противостоящие, наоборот, локальны и ограничены в своем влиянии на ситуацию. Скорее всего, удержать на уровне 2019 года ипотеку не удастся. «Эксперт РА», например, прогнозирует, что по базовому сценарию она упадет с 2,8 до 2,5 — 2,6 трлн рублей. На те же 10 — 12% могут снизиться и продажи жилья.
Но рухнуть рынку точно не дадут. Хотя бы потому, что после введения эскроу и проектного финансирования банки начали делить риски с застройщиками. А финансовое лобби — не чета девелоперскому. И потому спасать рынок будут до последнего.
Ведущие игроки о том, каким будет рынок недвижимости и ипотеки в 2020-м
Владимир Щеколдин, руководитель коммерческого управления ГК «ТЭН»:
— Ни коронавирус, ни падение рубля кардинально ситуацию на рынке недвижимости в 2020 году не изменят. Ключевую роль в его развитии будут играть другие факторы. И главный из них — большой объем предложения. В Екатеринбурге, например, в стадии строительства сегодня находится более 3 млн кв. метров жилья. И его необходимо продавать.
В 2018-м — первой половине 2019-го особых проблем с реализацией у девелоперов не возникало. Потребители в преддверии увеличения НДС и перехода на проектное финансирование покупали чуть ли не все, что выходило на рынок. На этом фоне застройщики существенно повысили цены.
Но к ноябрю прошлого года спрос заметно сократился. И девелоперы осознали: жить, как прежде, уже невозможно. Теперь мы наблюдаем, как рынок начал возвращаться в реальность, как компании предлагают людям скидки в 10 — 15%. Еще полгода назад такое предложение казалось совершенно неприемлемым.
Я думаю, что 2020-й пройдет под флагом возвращения к нормальной рыночной ситуации, к балансу между интересами покупателя и продавца. Ралли, которое мы наблюдали последние два-три года, закончится. Да, рынок поддержит рекордно низкая стоимость кредитования (на заседании
21 марта ЦБ отказался от повышения ключевой ставки и сохранил ее на уровне 6%. — Ред.), раскручивающийся маховик детской ипотеки, увеличение маткапитала. Но резко спрос эти инструменты не увеличат.
Тем не менее наш план на 2020-й превышает факт 2019-го. Но связано это в первую очередь с выводом на рынок ряда новых объектов. По домам, уже находящимся в продаже, мы всплесков не ожидаем.
Олег Колесников, начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой»:
— В 2019-м стоимость жилья в крупных городах, в том числе и Екатеринбурге, достигла пика. Во многом это произошло из-за опасений потребителей относительно перехода к эскроу-счетам и проектному финансированию. Но к концу года стало ясно, что серьезной прибавки к цене новая модель не даст, и ажиотаж спал.
Каким будет 2020-й, спрогнозировать довольно сложно. Настроение у покупателей сейчас далеко не самые радужные: доходы не растут, рубль падает, мир охвачен пандемией, малый бизнес испытывает серьезные сложности. В таких условиях не слишком много людей готовы вкладываться в будущее.
Тем не менее, полагаю, что больших потрясений на рынке не случится. Мы ставим на текущий год очень амбициозные задачи — продать на 50% больше, чем в 2019-м. Нет, мы не безудержные оптимисты, причина — в выводе на рынок относительно большого числа новых объектов, в том числе и в новых для ЮИТ локациях.
Одновременно мы работаем над запуском новых продуктов. И с апреля начинаем продавать квартиры-трансформеры с возможностью перепланировки на стадии строительства. Подобные объекты мы уже реализуем в Санкт-Петербурге, и там они пользуются стабильным спросом.
Также мы рассматриваем варианты с более широким внедрением элементов умного дома. У нас уже есть приложение «ЮИТ Плюс», в котором можно сдать показания счетчиков, оплатить коммунальные услуги, связаться с застройщиком и сервисной компанией. Но это база, она сегодня есть почти у всех застройщиков. Сейчас мы пытаемся понять, в какую сторону двигаться и за какие опции комфортного проживания люди будут готовы платить.
Станислав Оханов, заместитель директора по маркетингу
АН «Атом» (входит в Атомстройкомплекс):
— 2019-й для нас был успешным. Мы как застройщик и генподрядчик сдали около 200 тыс. кв. метров, став по этому показателю компанией номер один в Свердловской области. Стоимость кв. метра за год у нас в среднем повысилась на 5 — 6%.
2020-й начался также довольно хорошо, специальные акции в январе — феврале позволили нам продавать на уровне 2019-го. Однако пандемия и падение рубля, очевидно, окажут негативное влияние на спрос. В этом существенное отличие нынешнего кризиса от предыдущих. В 2008-м и 2014-м следствием обрушения нацвалюты были паника и резкий рост спроса на активы, позволяющие спасти накопления. Сейчас такого нет: покупательная способность граждан за последние пять лет существенно снизилась.
Еще один фактор, влияющий на сегмент первичного жилья — наличие большого объема «молодой» вторички и нераспроданных готовых квартир. Последние годы, например, в Екатеринбурге вводилось почти по миллиону кв. метров, потому портфели застройщиков сегодня на 20 — 30% состоят из уже построенных объектов.
Тем не менее, если мир не накроет глобальная рецессия, если федеральные власти не откажутся от своих социальных обязательств (по маткапиталу, сохранению доступной ипотеки и т.д.), я думаю, сильно в 2020 году рынок недвижимости не просядет. Работа по всем нашим проектам продолжается в соответствии с утвержденными графиками, весной и летом мы планируем открыть продажи новых очередей и новых объектов.
Ринат Иржанов, управляющий Уральским филиалом ПСБ:
— Объемы выдачи ипотеки в Уральском филиале ПСБ растут ежемесячно. Так, в марте относительно февраля рост выдачи составил 30%. Такой интерес к ипотечному кредитованию можно объяснить тем, что на фоне колебания курса рубля население вкладывается в приобретение недвижимости, считая такое вложение средств
разумной инвестицией.
Основными драйверами положительной динамики портфеля стали комфортные ипотечные ставки и существенное увеличение выплат и субсидий на рождение ребенка. Материнский капитал, на мой взгляд, — один из лучших инструментов финансирования первоначального взноса или досрочного погашения ипотеки.
Если говорить о стоп-факторах, то к ним я бы отнес, во-первых, высокую стоимость недвижимости, а во-вторых, ужесточение регулирования в области выдачи кредитов (речь идет о формировании дополнительных резервов при выдаче ипотеки с нулевым первоначальным взносом и при кредитовании гражданам с невысокими доходами. — Ред.). В результате программы без первоначального взноса с рынка, скорее всего, уйдут (ими пользовались примерно 5 — 7% клиентов).
Сохранение ключевой ставки Центробанка на уровне 6% призвано сдержать рост рыночных кредитных ставок. Дальнейшие изменения будут зависеть от изменения конъюнктуры рынка. Если ипотечные ставки превысят психологический барьер в 10 — 11%, то с высокой вероятностью спрос на ипотеку будет снижаться.
Наша стратегическая задача на среднесрочную перспективу — войти в тройку крупнейших ипотечных кредиторов в Екатеринбурге и Свердловской области.
Анна Абабкова, руководитель ипотечного направления УБРиР:
— На волне снижения курса рубля люди активнее вкладывают деньги в недвижимость, таким образом стремясь сохранить средства перед их обесцениванием. Мы это видим по количеству заявок на ипотеку, которое в марте увеличилось в два раза по сравнению с началом года. При этом средний чек по выдаче кредита на жилье тоже вырос — на 27% по сравнению с мартом 2019-го. Подобные тенденции наблюдаются в целом по рынку. Сохранение ключевой ставки на прежнем уровне не сильно повлияло на него, ведь банки уже отреагировали на внешние и внутренние события и ставки по ипотеке стали расти. Вслед за рынком мы также планируем их повысить в ближайшее время для минимизации рисков.
Рост ставок, конечно, повлияет на спрос, но он вряд ли снизится сильно. Сопротивление скорее будет идти со стороны банков, ведь в такой ситуации выдача долгосрочных кредитов связана со значительным риском. Поэтому финансовые организации будут уделять повышенное внимание заемщикам и их кредитоспособности.
Введение маткапитала за первого ребенка — хорошая мера, которая поможет снизить долговую нагрузку на клиентов, но не окажет сильного влияния на рынок. Скорее всего, субсидия будет использоваться для погашения имеющегося кредита, нежели для взятия нового. Едва ли молодая семья с маленьким ребенком решится при такой экономической ситуации вступать в ипотеку.
Светлана Ковалева, руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге:
— Рынок ипотеки в Свердловской области по-прежнему ориентирован на вторичное жилье. Его доля держится на уровне 70 — 80%. Из-за этого перекоса на рынке заметно вырос процент сделок в формате «ипотека на ипотеку», когда покупатель берет у банка деньги в долг, чтобы приобрести квартиру, кредит за которую продавец еще не погасил. За год в Абсолют Банке количество подобных случаев увеличилось примерно в два раза. Если динамика останется неизменной, то по итогам 2020-го их доля в совокупном объеме выдач может достичь 15%.
Драйвером первичного рынка жилья в 2020-м, очевидно, будет детская ипотека. Причины просты. Во-первых, ее стоимость в среднем на 3,5 п.п. ниже, чем у стандартных программ. Во-вторых, информированность граждан относительно этого госпроекта с каждым месяцем увеличивается. В-третьих, с 450 до 616 тыс. рублей вырос размер маткапитала, который семьи могут использовать в качестве первоначального взноса. В четвертых, свою роль сыграют выплаты за первого ребенка.
В 2019 году доля данной госпрограммы в общем объеме ипотечных выдач Абсолют Банка в Екатеринбурге составила 9%. Мы ожидаем, что в 2020-м показатель увеличится до 10 — 15%.
Любопытно, что сумма ипотеки с начала 2019 года по нашему банку выросла с 2 до 2,5 млн рублей. Сказался рост цены кв. метра (на 5 — 10%) и желание заемщиков вкладываться в более просторные квартиры (средняя площадь покупаемого в кредит жилья увеличилась с 42 до 50 квадратов).
Замечу, что средний возраст заемщика на Урале за последние два года снизился с 37 до 34 лет. Вероятно, мы имеем дело с трансформацией менталитета, и люди все раньше пытаются стать независимыми.