Основной спрос на рынке загородной недвижимости сконцентрирован в сегменте «эконом». Причем более половины сделок приходится на участки без подряда даже в тех коттеджных поселках, где изначально предлагался формат готового домовладения.
На конец третьего квартала 2013 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области к продаже предлагались объекты в 381 коттеджном поселке. Плюс 35 очередей уже существующих проектов с предложением коттеджей или участков – как с подрядом, так и без. Всего около 38,8 тыс. домовладений и участков. Также в продаже 58 проектов с предложением таунхаусов или дуплексов и 13 дополнительных очередей.
С июля в продажу вышло 19 новых коттеджных поселков и две новых очереди – всего около 1,9 тыс. объектов, а также четыре новых проекта и четыре дополнительных очереди с предложением таунхаусов (около 800 объектов).
«В общем объеме коттеджных поселков по итогам третьего квартала 2013 года приобрести только участки предлагается в 54% проектов. По сравнению с предыдущим кварталом доля такого предложения увеличилась на 9%. Более того, еще в 36% поселков к реализации предлагаются участки как с подрядом, так и без (смешанная застройка). Таким образом, в совокупности в 90% поселков можно приобрести участок без подряда», – перечисляет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
При этом до 70% реализуемых сегодня коттеджных поселков сосредоточены в «ближнем радиусе» – на расстоянии до 40 км от Петербурга. По данным АН «Новый Петербург», в последние два-три года именно эта территория наиболее востребована у покупателей (на нее приходится три четверти сделок).
Цена определяет
Почти 25% общего числа объектов – участков с коммуникациями и без, с готовыми домами или с подрядом, секций в таунхаусах – приходится на жесткий эконом-класс, где стоимость участка не превышает 500 тыс. рублей, рассказывают специалисты Коллегии профессиональных девелоперов. Самое дешевое предложение – в поселке Ханнила в Выборгском районе – 15 тыс. рублей за сотку плюс 50 тыс. рублей с участка за электричество и дороги. Самый дорогой проект – «Сестрорецкие дачи» – от 90 млн рублей за домовладение.
«Наиболее востребованные объекты на загородном рынке – малоэтажные жилые комплексы и таунхаусы эконом-класса. Данные сегменты особенно динамично развиваются в таких районах, как Всеволожский, Тосненский и Ломоносовский. Самая популярная площадь малоэтажных строений составляет порядка 40-50 кв. м (стоимость – около 2 млн рублей), а таунхаусов – 50-80 кв. м (от 1,5 млн)», – говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. С ней согласна Ольга Трошева: «Популярными у покупателей остаются три категории объектов на загородном рынке. Это недорогие таунхаусы – по цене до 3-3,5 млн рублей. Также покупателей интересуют участки без подряда, которые в среднем стоят 1,2 млн рублей. При этом около 50% продаж приходится на участки без пакета коммуникаций по цене менее 1 млн рублей. Участки без подряда предлагаются во всех районах Ленобласти.
Еще одна популярная категория – домовладения или участки с подрядом на строительство дома в эконом-классе. Средняя цена сделки в этом сегменте – 4,5-5 млн рублей».
На рынке таунхаусов доля эконом-класса стоимостью 1,2-3,5 млн рублей за секцию в количестве проектов составляет более 32%, в объеме предложения – более 75%: данные проекты большие и имеют в своем составе много объектов. В классе «эконом» застройщики в основном предлагают таунхаусы площадью 60-100 кв. м. Минимальная площадь – 38 кв. м. Располагаются таунхаусы эконом-класса в таких районах, как Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Выборгский.
По пожеланиям
В целом рынок загородного жилья эконом-класса, по мнению экспертов, стал более цивилизованным, застройщики начали учитывать пожелания потенциальных покупателей. В ближайшей перспективе сегмент будет активно развиваться, но лишь за кольцевой автодорогой, поскольку в черте города практически не осталось свободных земельных участков. Кроме того, дальнейшему развитию поспособствует строительство второй кольцевой автодороги, которое запланировано на ближайшее время.
«Прогнозируется, что и далее рынок будет развиваться по данному сценарию: преобладание предложений с достаточно невысокой ценой (таунхаусы – 1,5-3 млн рублей, коттеджи – 3-7 млн), в том числе и на земельные участки (участки стоимостью до 1 млн рублей все активнее появляются в предложении)», – убеждена Ольга Трошева. На рынке появляется все больше демократичных по цене предложений, даже в излюбленном северном направлении, например во Всеволожском районе. Сейчас много предложений загородных объектов, которые соответствуют стоимости квартиры в городе, например таунхаусы по цене 3,5-5 млн рублей во Всеволожском районе теперь не редкость.
Многие девелоперы желают реализовывать проекты более быстрыми темпами, поэтому выходят на рынок с ценами пониже, чтобы представить выгодное предложение (в отличие от ряда конкурентов). Все это свидетельствует о преобладающих запросах на домовладения определенной ценовой категории, сложности при реализации проектов в более высоких ценовых сегментах, особенно при наличии конкуренции в том или ином сегменте предложения.
Тем не менее сами девелоперы говорят о растущем спросе без снижения цен. «К осени этого года в компании продано больше землевладений (по двум проектам, находящимся в стадии активной реализации), чем за весь прошлый год. При этом в июле-августе было относительное сезонное затишье, в сентябре-октябре наблюдается рост интереса и первичных обращений, а также числа сделок», – рассказывает генеральный директор компании «Ленд Аспект» Дмитрий Ильенко. «Продажи идут, как говорится, местами: в паре десятков успешных проектов продажи относительно стабильны, объем выручки сопоставим с тем же периодом прошлого года, – комментирует руководитель службы маркетинга компании “ПулЭкспресс” Марина Агеева. – Можно отметить готовность покупателей к единовременной оплате – в нашей компании снизилось количество длительных рассрочек».
«В нашем проекте “Близкое” продажи как домов, так и таунхаусов идут опережающими темпами, и снижения спроса мы не наблюдаем», – говорит директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасева.
В успешных проектах продажи идут достаточно активно и спрос на качественные продукты, безусловно, есть. «Видимость стагнации вызвана проектами с печальной судьбой, которые по разным причинам не попали в рынок – по характеристикам продукта, ценовому позиционированию, местоположению и т.д. Они выведены много лет назад, до сих пор не могут закончить продажи, потому что их предложение уже не соответствует текущему спросу», – пояснила Елена Карасева.
Преимущества поселков, очевидные и не очень Малоэтажные жилые комплексы экономи мидл-класса стали самым динамично развивающимся сегментом рынка загородной недвижимости во втором квартале 2013 года. Динамика спроса за этот период выросла на 15%, отмечают эксперты.
«Застройщики малых загородных поселков сформировали качественную конкурентную среду по отношению к сектору массового строительства первичного рынка жилья в Петербурге», – считает Полина Яковлева.
В среднем формат комплексов предполагает шесть-восемь жилых домов на площади до 5 га. Строятся такие поселки возле крупнейших автомобильных магистралей, чтобы обеспечить доступ в город максимум за 30 минут.
По словам Полины Яковлевой, жилищные комплексы формата luxury, как правило, строятся автономно, в отдалении от поселков. Стоимость жилья в элитном загородном комплексе уже включает в себя все расходы застройщика на подведение коммуникаций и строительство инженерных сетей. В то время как комплексы, ориентированные на средний класс, тяготеют к существующим поселкам и селам Ленобласти, чтобы подключиться к уже функционирующим инженерным сетям.
Поскольку загородные комплексы тяготеют к обжитым населенным пунктам или очень близки к границе Петербурга, их жители пользуются социальной инфраструктурой ближайших поселений.
В большинстве жилых комплексов застройщики организуют детские центры раннего развития, чтобы не заниматься трудоемким согласованием документов и соблюдением всех норм и правил для создания детского сада. Однако такие центры функционируют как полноценные частные детские сады.
В 95% проектов застройщики создают собственные управляющие компании, которые отвечают за благоустройство прилегающих территорий, уборку парадных, вывоз мусора. Все поселки, формирующиеся по принципу «современный европейский пригород» (Bagatelle, Mistola Hills, «Близкое», «Золотые ключи», «Кюмлено», «Счастье» и прочие), как правило, огорожены по периметру, на их территории ведется наблюдение. В зданиях дежурят консьержи и/или сотрудники ЧОПов, в административном здании УК есть кнопка вызова вневедомственной охраны.
Обеспечение уборки территории и безопасности на ней незначительно влияет на размер коммунальных платежей. К примеру, при покупке квартиры площадью около 36 кв. м в комплексе Mistola Hills ежемесячная оплата услуг (включая уборку и обеспечение безопасности) составит около 3 тыс. рублей. В поселке Bagatelle (застройщик – ГК «УНИСТО Петросталь») коммунальные платежи жильцов малоэтажных домов в летние месяцы составили примерно 30-35 рублей за 1 кв. м.
Затишье перед подъемом
По прогнозам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, до конца 2013 года ценовая политика девелоперов будет носить разнонаправленный характер. В уже полностью готовых, а также находящихся на завершающей стадии реализации поселках ожидается умеренное повышение цен. При этом в остальных проектах вероятно снижение цен через скидки и акции, что в большинстве случаев можно связать с желанием девелоперов привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж.
До конца 2013 года ожидается сохранение существующей конъюнктуры предложения на рынке коттеджных поселков. Старт продаж в новых проектах ожидается не ранее начала 2014-го.
Санкт-Петербург
График 1 Структура предпочтений по способу и источнику оплаты, % График 2 Структура спроса по цели приобретения