Наличие детских садов и школ при комплексном развитии территории увеличивает ликвидность жилья и повышает его цену. Проблемы с социальной инфраструктурой, точнее, с ее строительством за государственный счет возникли после ухода из городской администрации команды Валентины Матвиенко. До этого проблема возведения социальных объектов особенно остро не стояла: власти финансировали строительство новых школ и детских садов по остаточному принципу, но из бюджета. Да и проектов комплексного освоения, где потребность в социальной инфраструктуре особенно велика, было не много. А при точечной застройке новые садики и школы не всегда требовались, о чем застройщики получали справки в ближайших учебных заведениях. В итоге все вопросы решались в «ручном режиме» – где-то застройщик построит школу, а власти ее не сразу, но выкупят. Где-то построят за счет бюджета. Особой озабоченности никто не проявлял.
Приход в городскую администрацию команды Георгия Полтавченко кардинально поменял ситуацию. Для начала власти просто заморозили выдачу проектов планировок территорий до проведения анализа обязательств городской казны. Оказалось, что стоимость социальной инфраструктуры по проектам, уже одобренным городом, внушительная – около пяти суммарных городских бюджетов. Обеспечение всей социальной и инженерной инфраструктурой проекта КОТ Юнтолово, который «Главстрой СПб» купил у города, заплатив почти 2 млрд рублей, обошлось бы казне в 15 раз дороже – около 30 млрд рублей. По сути город заплатил бы «Главстрою» 28 млрд рублей за то, что тот построит и продаст на рынке 2 млн кв. м жилья. Естественно, властям это не понравилось, и они заявили, что одобрять подобные проекты не собираются, а всю социальную инфраструктуру застройщикам придется строить за счет своей большой маржи. Это не понравилось уже девелоперам – они сказали, что маржа не так уж велика, а строительство инфраструктуры неизбежно скажется на кармане покупателя, которому придется платить за каждый «квадрат» на 5-15 тыс. рублей больше. «Самая затратная статья – объекты социальной инфраструктуры. Только школы, детские сады и поликлиники – это 15-17 тыс. рублей на 1 кв. м будущих улучшений. Улично-дорожная сеть – еще от 2 до 4 тыс. на 1 кв. м, если, конечно, речь не идет о необходимости проложить до территории проекта трассы или дороги длиной 10 км. Что касается инженерной инфраструктуры, то она всегда создавалась за счет застройщика, стоимость ее, в зависимости от проекта, от 3 до 5 тыс. рублей на 1 кв. м», – говорит генеральный директор компании «БКН-девелопмент» Леван Харазов.
Подсчитав затраты и, главное, не увидев у городских властей желания вести с бизнесом какие-либо переговоры, застройщики в срочном порядке приступили к освоению области. Точнее, процесс начался раньше, но такого массового и срочного выхода на рынок с разнообразными проектами, как полтора года назад, до этого никто не видел. Сейчас, по данным АРИН, в зоне КАД возводится около 4 млн кв. м, а заявлено проектов аж на 17 млн кв. м. По словам застройщиков, главным стремлением выйти в область стала простота получения разрешений и согласований всей градостроительной документации. Одно дело пройти все круги ада в администрации Петербурга, другое – в муниципальном образовании, где весь административный аппарат не превышает 15-20 человек. Скорость, да и денежная экономия, получалось существенная. Кроме того, поначалу с муниципалами совершенно спокойно можно было согласовать проекты вообще без какой-либо социальной составляющей. А как здесь будут жить люди через 5-10 лет, никто не думал. По словам строителей, стоимость согласования составляла от 500 до 1000 рублей за будущий построенный «квадрат».
Но и здесь везло недолго – власть сменилась. Команду Валерия Сердюкова сменили люди Александра Дрозденко. Курировать стройку поручили Георгию Богачеву, и он также решил навести порядок. Именно наличие в команде областного губернатора бывшего профессионального девелопера и позволило властям Ленинградской области найти выход. А потом подтолкнуло застройщиков к пониманию, насколько важно создавать в новых районах полноценную инфраструктуру.
Нужная социалка
В отличие от городских властей, просто заморозивших строительный процесс, областные власти позволить себе этого не могли. Поэтому девелоперам предложили выход: застройщики возводят объекты, а областные власти компенсируют им половину стоимости строительства из уплаченных в казну налогов. И процесс пошел. К примеру, в апреле в поселке Мурино группа компаний ЦДС начала строительство детского сада на 110 мест. По словам генерального директора предприятия Михаила Медведева, инвестиции в возведение детсада составят 75-110 млн рублей. «Всего в Мурино в рамках этого проекта ЦДС собирается построить школу и два детских сада на 110 мест каждый», – рассказал Медведев.
К пониманию необходимости строить социальные объекты постепенно пришли и остальные застройщики. Причем не только из-за нажима властей. «Безусловно, продажи большого количества квартир во вновь застроенных районах будут невозможны, если они не обеспечены инфраструктурой, и застройщики, понимая это, уделяют объектам социальной инфраструктуры серьезное внимание», – говорит генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов. Как утверждают эксперты, более требовательными стали и покупатели. «Зачастую решающим фактором в пользу покупки, наряду с привлекательной ценой и удачной планировкой, становится наличие в шаговой доступности социальной инфраструктуры. Поэтому застройщики, следуя запросам клиентов, стараются обеспечить их не только качественным жильем, но и создать комфортную среду обитания», – говорит руководитель компании Л1 Павел Андреев. Но, по его мнению, ключевым фактором при выборе квартиры по-прежнему остается стоимость. Если недорогая квартира удобно расположена в обжитом районе, где есть социальная инфраструктура, спрос на нее резко повышается. «Возведение детских образовательных учреждений застройщикам обходится дороже, чем строительство жилого дома, ориентировочно на 20-25%: к подобным проектам предъявляются более высокие требования, есть свои строительные и технологические нормативы, должна быть предусмотрена полная чистовая отделка всех помещений и все необходимое оборудование. Тем не менее, как ответственные застройщики, мы делаем все возможное для создания в строящихся микрорайонах качественной инфраструктуры. Опыт показывает, что такие проекты востребованы, и их наличие в составе жилого комплекса позитивно отражается на покупательском спросе», – рассуждает заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
«Когда мы говорим о больших проектах, потребность жителей в создании подобной инфраструктуры огромна, так как по сути мы создаем новый жилой район, где будут проживать тысячи жителей. Именно этим вызвана необходимость строительства и детских садов, и школ, и спортивных объектов – как уличных, так и закрытых. Другой вопрос, что в данном случае все строительство должно вестись в рамках государственно-частного партнерства, поскольку объект нужно не только построить, он должен нормально функционировать, под него следует заложить в городском бюджете необходимые штатные ставки. Сейчас найти оператора, готового взять на себя создание частного детского сада или частной школы, практически невозможно», – рассказывает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. По его мнению, наиболее правильно решать инфраструктурные вопросы через проекты государственно-частного партнерства (ГЧП). Эту схему начали обкатывать еще при Валентине Матвиенко. Но пример до сих пор существует в единственном экземпляре – социальные объекты в жилых районах «Балтроса».
Шаг за шагом
Но и в новой схеме остаются нерешенными несколько вопросов. «Девелоперы готовы строить объекты социальной инфраструктуры в жилых районах – детские сады, школы, поликлиники. Но основная трудность заключается в передаче объекта на баланс города. Государство не всегда готово обслужить эти объекты, и тем не менее девелоперы все-таки строят. Население не хочет приобретать жилье, где не развита инфраструктура. Не существует документа, регламентирующего строительство необходимых объектов инфраструктуры», – говорит генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.
«До последнего времени создавалось впечатление, что город не хочет заниматься инфраструктурой. Все комитеты и службы заняты латанием дыр и отписками, постоянной перепиской и ответами по всякого рода запросам с грифом «срочно». Отсутствует системный и плановый подход как к стратегическому развитию города в целом, так и к отраслевым схемам по каждой службе в отдельности. «К пуговицам претензии есть? Остальное не к нам». Сейчас ситуация постепенно меняется к лучшему», – констатирует Леван Харазов. По мнению участников рынка, поворот начался после назначения Марата Оганесяна на должность вице-губернатора Санкт-Петербурга по строительству и прихода в комитет по строительству Михаила Демиденко. Теперь власти готовы заключать с девелоперами соглашения, утверждать проекты планировок, и даже выдавать градостроительную документацию. Правда, остается еще одна проблема – эксплуатация построенных объектов. «Если девелопер просто построит садик или школу и подарит объект государству, у него будут проблемы.
В первую очередь, с налоговой инспекцией, которая не понимает подобных подарков. Поэтому идеальным случаем был бы выкуп, пусть в рассрочку, пусть по себестоимости», – объясняет руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Игорь Чумаченко.
То есть застройщики уже осознали необходимость социальной инфраструктуры в проектах КОТ, теперь очередь за чиновниками.
Санкт-Петербург
Социальные расчеты
Существующие градостроительные нормы предполагают обеспеченность инфраструктурой из расчета 35 мест в детских садах и 115 мест в школах на тысячу жителей. В расчете обеспеченности местами частные образовательные учреждения, даже выдающие аттестаты государственного образца, не учитываются. При этом важно понимать, что у ДДУ и школ есть «радиус охвата». Для проектируемых детских садов и школ он составляет не более 500 метров.
Один из актуальных вопросов – строительство паркинга на территории объекта. Вступившие в силу ПЗЗ четко регламентируют вопросы организации автостоянок и количества машиномест для новых домов. В жилой зоне застройщик обязан обеспечить одно машиноместо на каждые 80 или 150 кв. м (в зависимости от конкретной подзоны) общей площади квартир.