Власти Московской области объявили войну девелоперам, которые возводят многоквартирные дома на землях, предназначенных под дачное или индивидуальное жилищное строительство. По данным подмосковного министерства строительства, таких объектов в регионе уже 147. «Покупатель не понимает, что приобретает не жилье, а номер в гостинице, — негодовал в июле губернатор Подмосковья Сергей Шойгу на встрече с главами районов. — В Татарстане такой дом снесли, нужно нам тоже внедрить подобную практику. А кроме того, сделать список этих домов и крупными буквами написать: “Здесь вас обманывают!”».
«Татарстанскую практику» внедрили оперативно. Первую «огородную многоэтажку» сломали уже в начале августа. Под показательную порку попал жилой комплекс на 60 квартир, построенный в поселке Новые Вешки. Люди, купившие квартиры, остались без жилья. Дело имело громкий резонанс в СМИ, однако история может повториться еще не раз. У корреспондента «Эксперт Недвижимость» была возможность убедиться, что микродевелоперы по-прежнему строят дачные небоскребы, дают рекламу, а покупатели по-прежнему приобретают в них жилье.
Дом Холода
Бизнес по строительству многоквартирных домов на землях под дачное или индивидуальное жилищное строительство возник не вчера, но в последнее время заметно активизировался. Бизнес-схема микродевелопмента такова. Частное лицо приобретает в дачном или коттеджном поселке участок средней площади соток 10 и возводит большой дом. По документам новостройка считается как коттедж на одну семью, а по факту это многоквартирный дом на 10-20 семей. Покупатели квартир приобретают доли в индивидуальном доме.
Дело вокруг снесенного дома в Вешках закрутилось еще в 2009 году. Именно тогда предприниматель Виктор Холод на участке для ведения дачного хозяйства площадью 15 соток возвел пятиэтажный дом на 60 квартир. Почти 50 квартир было продано. Осенью прошлого года Холод получил от прокуратуры предписание о сносе дома за собственный счет. Однако предписания он не выполнил и скрылся от правосудия, оставив жильцов самих разбираться с претензиями властей.
Кульминация истории пришлась на начало августа этого года. Покупатели пытались перегородить дорогу приставам и привлеченной для сноса строительной технике личными автомобилями. Были обещания покончить жизнь самоубийством, была объявлена голодовка, но за несколько дней дом все же снесли. Неудачливые приобретатели жилья могли рассчитывать на единственную помощь, обещанную властями, — предоставление бесплатного адвоката для суда с застройщиком. Однако судиться дольщикам пока не с кем. Виктор Холод, обвиняемый по статье «мошенничество», по-прежнему скрывается от следствия за границей и объявлен в международный розыск.
Насколько дом Холода противозаконен? Вопрос непростой, потому что законодательство имеет очевидные лакуны. Не существует четкого описания предельных размеров здания, определения «многоквартирный дом», есть и другие нюансы. Этим и пользуются микродевелоперы. Тем не менее ряд строительных правил Виктор Холод нарушил. Во-первых, дом примыкает к границам участка, хотя отступ должен быть не менее трех метров. Во-вторых, согласно Градостроительному кодексу, на индивидуальном участке можно возводить дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. Площадь этого дома более 3000 кв. м. В-третьих, СНиП от 2001 года однозначно ставит дачные многоэтажки вне закона: согласно этому документу, проживать в доме, построенном на землях ИЖС, может только одна семья. В-четвертых, в правилах землепользования и застройки поселка Вешки указано, что строение может занимать не более 40% размеров участка, дом Холода занимает более 60%.
Многоэтажка вознеслась буквально в десятках метров от поселковой администрации, но ее долгое время как-то ухитрялись не замечать. Когда пришла пора карать, застройщика почему-то обвинили в том, что он не подвел газ (техусловия на подключение у него есть), подвел лишь 50 кВт электричества (его можно докупить) и построил дом на газопроводе (куда смотрели власти раньше?). С учетом того, что в Вешках спокойно стоят другие многоэтажки, можно сделать вывод, что одной из главных причин сноса стали плохие отношения застройщика с местной администрацией, о чем сам Виктор Холод и заявил через ролик в интернете.
Проблема «небоскребов на огородах» актуальна не только для Подмосковья. Так, комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга недавно объявил, что будет добиваться сноса домов, построенных на землях для индивидуального и дачного строительства, через суд. В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается 162 таких объекта. Не нова эта тема и для Черноморского побережья России. По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, несколько лет назад примерно половина новостроек на рынке жилья Геленджика приходилась на многосемейные дома, построенные на землях ИЖС. Причем более полусотни «огородных небоскребов» в Геленджике от пяти этажей и выше. Весной этого года местные власти начали борьбу с нарушителями, отключив от сетей коммуникаций свыше 20 дачных многоэтажек.
Привет из 90-х
В базах недвижимости ГдеЭтотДом.Ру, ЦИАН, Winner мне удалось обнаружить в Подмосковье около полусотни «огородных многоэтажек». От обычных квартир дачные отличаются небольшой площадью, 20-30 кв. м, и низкой ценой за объект. Как правило, стоят такие апартаменты 1-1,5 млн рублей.
Для начала я решил посмотреть пару объектов, расположенных в окрестностях Можайского шоссе. Первый по адресу поселок Малые Вяземы, Петровское шоссе, 27. Дом на 25 квартир прятался за высоким зеленым забором из рифленого железа. Он резко контрастировал с утопающими в зелени соседскими дворами за деревянными оградами. На нашем участке деревьев практически не было: погибли под ковшом бульдозера.
Возводилось два корпуса. Строительство первого уже завершалось, гастарбайтеры выкладывали кирпичом стены третьего яруса. Квартира площадью 35 кв. м в этом корпусе продавалась за 1,4 млн рублей. Для второго дома экскаватор только рыл котлован. Дачный застройщик решил распространить жилье почти на всю площадь участка. Если у каждой семьи жильцов будет хотя бы одна машина, то более половины этого автопарка придется оставлять на обочине Петровского шоссе. Для детской или спортивной площадки места не было совсем.
Несмотря на предварительную договоренность о просмотре, удалось найти только строителей-гастарбайтеров. Они гостеприимно предлагали посмотреть дом, но в ответ на все вопросы разводили руками: «Позвони начальник, он знает». Для выяснения деталей пришлось ехать в Одинцово, где в торговом центре «Одинцовский Арбат» я и нашел офис застройщика.
Дверь офиса мне открыл по виду миниатюрный хипстер лет 20. «Дмитрий», - представился он. После чего «начальник» тихо уселся на стул, предоставив меня двум коллегам. Его ровесник рассказал, что квартиры они реализуют по предварительным договорам купли-продажи жилья. Согласно документу, покупатель получает долю в праве общей долевой собственности в жилом доме площадью 1050 кв. м.
Вопрос об эксплуатации дома и управляющей компании поставил моего собеседника в тупик. «Виталик, расскажешь?», — обратился он к третьему компаньону. Этот обитатель офиса полностью соответствовал образу криминальных элементов из 90-х годов. Лет 35-40, крепкое телосложение, бритая голова. «Зачем вам управляющая компания? Обслуживание будет стоить примерно 800 рублей с квартиры, — обратился он ко мне. — Лучше найти бабушку из жильцов, дать ей небольшую денежку, чтобы она убиралась. Кто будет заниматься котельной? Найдешь дедушку, дашь ему немного денежек». Для убедительности Виталик сопровождал свои слова жестом, как будто он пересчитывал деньги. Я обещал дать окончательный ответ после того, как посмотрю еще несколько объектов.
«А что еще смотрите?» — поинтересовался Виталик. «Возле станции “Баковка” что-то строят. На улице Вокзальный тупик». — «Вокзальный тупик? Знаю! Советую спросить у них про коммуникации. Не исключено, что с этим будут проблемы», — напутствовал Виталик, заодно разоблачая конкурентов.
Трехэтажный жилой комплекс в Баковке привлек мое внимание близостью к Москве — от станции до дома пешком можно дойти минут за пять. При этом стоила 25-метровая квартира дешевле предыдущей — 1,29 млн рублей. В качестве приманки риелтор, агент Сергей из компании Doki, занимающейся реализацией жилья на этом объекте, обещал возвратить клиентам 7% от суммы комиссионных. Правда, по отношению к стоимости квартиры бонус незначительный, всего 9 тыс. рублей. Увидеть квартиру не удалось — риелтор не смог подъехать, заметив по телефону: «Там нечего еще смотреть. Котлован пока роют». По телефону же он объяснил мне схему продаж квартир. Покупатель должен заключить два договора. Первый на приобретение доли участка в общую долевую собственность, а второй — договор строительного подряда с девелопером, который одновременно и собственник земли. Завершение строительства запланировано на лето 2013 года.
«А что с коммуникациями?» — вспомнив наставления Виталика, спросил я. «Все в порядке, есть все разрешения. Вода, газ, электричество и даже городская канализация», — уверил меня Сергей. То есть коммуникации были пока только в проекте.
Если верить риелтору, то и по цене, и по местоположению их объект выигрывал у дома на Петровском шоссе. Однако не верилось никому: ни Сергею из Doki, ни Виталику из 90-х. Я решил посмотреть, что предлагают другие игроки этого рынка.
Продавец дьявола
Компания «Городок» (торговая марка «Оквиль») строит многоквартирные дома на землях ИЖС более 5 лет. Это, пожалуй, самый известный микродевелопер Подмосковья, на его счету около 10 зданий. Офис продажи жилья находится на цокольном этаже четырехэтажного жилого дома «Элит Хаус», возведенного застройщиком несколько лет назад в стародачном поселке «Лесные поляны», тоже на землях ИЖС.
От посторонних глаз дом скрыт высоким забором из рифленого железа, покрытым «казенной» зеленой краской. Зато внутри комплекс выглядит достаточно привлекательно, напоминает небольшую загородную гостиницу. Во дворе много высоких деревьев, со стороны фасада организована небольшая парковка, с тыльной стороны — зона отдыха жильцов: беседки, детская площадка.
В офисе менеджер по продажам Марина предложила в бюджете до 2 млн рублей посмотреть квартиру площадью 25 квадратов за 1,98 млн рублей в жилом комплексе «Лесные поляны». Правда, это немного другой сегмент рынка: жилой комплекс располагается на территории бывшего дома отдыха и к микродевелопменту его отнести трудно. Всего здесь планируется построить 12 корпусов на 780 квартир площадью от 20 до 120 кв. м, предусмотрена разнообразная инфраструктура. Первые корпуса построены еще в 2010 году и уже заселены, а последние в плане достройки к середине следующего года.
Визитная карточка «Городка» — строительство на землях ИЖС. Сейчас возводится четыре таких комплекса. «В Вешках изначально была криминальная схема: застройщик в сговоре с местной администрацией, понастроили домов, продали квартиры, а потом не поделили деньги, — выдвигает свою версию один из менеджеров “Городка”. — В чем отличие от наших объектов? Вешки — садовое товарищество и соответствующая земля, а у нас земля под индивидуальное жилищное строительство. В Вешках пять этажей, у нас — не более трех. Там площадь здания более трех тысяч квадратов, у нас — до 1500. В Вешках не было коммуникаций, а мы их всегда подводим. Мы стараемся работать корректно. Да, мы строим дом с множеством квартир на землях ИЖС, но в законах нигде не указано, что такое многоквартирный дом».
Жилье в «Оквиле» реализуется по схеме предварительных договоров. Владелец группы «Городок» Владислав Конюхов заключает с покупателем предварительный договор, по окончании строительства застройщик подает заявку в БТИ, на строение получают технический паспорт, и оно оформляется в собственность Владислава Конюхова. Затем дом делится на квартиры, покупателям вручают ключи, и одновременно они подписывают с застройщиком основной договор купли-продажи. Завершающий этап: продавец передает жильцам права собственности на квартиры, и эти права регистрируются в региональном управлении миграционной службы. Земля остается в собственности Конюхова.
Теоретическая часть освоена — еду смотреть квартиры. У жилого комплекса меня встречает менеджер Дмитрий в черном автомобиле «Форд Фокус» с номером 666. Других сатанинских признаков у продавца квартир в «Лесных полянах» я не заметил — приятный и общительный мужчина лет тридцати. Идем смотреть квартиру. Строения комплекса по форме напоминают бараки. Внутри корпус выглядит как общежитие коридорной системы. Думаю, что проектировщики «Оквиля» недолго работали над проектом. Единственное, что отличает жилье в «Лесных полянах» от советских общежитий, — зона под туалет и ванну в каждой комнате.
Эксплуатацией комплекса тоже занимается компания, входящая в группу «Городок». Платежи составляют порядка 100 рублей с квадратного метра в месяц. «А если кто-то откажется платить, нагрузка ляжет на плечи остальных жильцов?» — спрашиваю я Дмитрия. «Если откажутся платить, отключим газ!» — отвечает менеджер заготовленной фразой из кинофильма, добавив, что квартиры в «Лесных полянах» кому попало не продают. Жильцы проходят фейс-контроль, и компания оставляет за собой право отказать без объявления причин.
Прощаясь, обещаю подумать, ведь приобретать квартиру по такой схеме страшновато. Тем более после сноса дома в Вешках. «Подумайте, конечно, но бояться не надо. Я, например, такую же квартиру купил, на другом объекте “Оквиля”, под Королевом, — успокаивает меня Дмитрий. — Вот визитка, если решите — позвоните». Усевшись в машину, посмотрел на карточку менеджера. В номере мобильного телефона шесть цифр подряд — шестерки.
Риски выше выгоды
Дачные многоэтажки привлекают потребителей доступной ценой. Недалеко от «огородной многосемейки» в Баковке компания «Главное управление капитального строительства Подмосковья» возводит обычную новостройку. Квартиры там продаются по закону о долевом строительстве и стоят порядка 60 тыс. рублей за квадрат. Виталик из 90-х продает свои квартиры в полтора раза дешевле — 40 тыс. рублей за квадрат. Квартиры «Городка» не так дешевы. Они доступны за счет скромных размеров, а стоимость за квадратный метр может быть даже выше, чем в обычной новостройке. Так, в «Лесных полянах» готовые квартиры в среднем продаются по 80 тыс. рублей за квадрат. А в двух километрах от этого комплекса стоимость квадратного метра в обычной новостройке 58-60 тыс. рублей (12-этажный монолитный жилой комплекс в Тарасовке, застройщик ГК «Скайград»). Двухкомнатную квартиру площадью 47 кв. м можно приобрести за 2,8 млн рублей, однушку 31 кв. м — за 1,8 млн. То есть цены за квартиры в этих объектах примерно одинаковы. Правда, объект «Скайграда» уступает «Лесным полянам» по степени готовности.
Основной минус приобретения жилья в «огородных многоэтажках» — высокие риски. Первый и главный в том, что дом так и не будет построен. Как замечает адвокат Олег Сухов, такие формы договоров, как предварительный или строительный подряд, не дают покупателю никаких гарантий в получении жилья. «При возникновении проблем покупатель сможет рассчитывать лишь на возврат денег, — рассуждает адвокат. — Однако это можно сделать только в том случае, если есть с кого эти деньги истребовать». Если ответчик живет где-нибудь в Екатеринбурге, то судиться придется в этом городе, и не исключено, что расходы потерпевшей стороны достигнут стоимости жилья.
Вторая загвоздка — инженерные коммуникации. Бывает, что микрозастройщики «забывают» обеспечить квартиры газом или электричеством. «Часто возникает и проблема недостаточной мощности. Например, на весь дом выделяют всего 5 киловатт электроэнергии, тогда как на каждую квартиру необходимо 3-5 киловатт. Остальные мощности жильцам придется докупать самостоятельно, а каждый киловатт стоит 50-100 тысяч рублей», — замечает управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. При этом в подключении дополнительных мощностей жильцам могут и отказать: новые многоэтажки становятся незапланированной дополнительной нагрузкой на инженерную и социальную инфраструктуру.
Что ожидает микродевелопмент в будущем? Уже в осеннюю сессию Госдумы планируется внести поправки в ряд законов, чтобы четко прояснить ситуацию с самостроем. Лазейки в законодательстве будут постепенно закрываться, а такое строительство, можно предположить, начнет сходить на нет. Возможны ли новые сносы? Возможны, но вряд ли они будут массовыми. Власти не нужны социальные возмущения. Скорее всего она ограничится показательными порками.