Торговых центров в Москве строится все меньше и меньше. В 2011 году сдано всего 468 тыс. кв. м — наихудший показатель за последние 6 лет. Уменьшается и размер площадей. Если до кризиса девелоперы тяготели к мегацентрам, то теперь в фаворе небольшие районные площадки. В первой половине года в столице было открыто два таких объекта, во второй половине ожидается еще четыре. Этот модный сегодня формат и представляет торговый центр «Измайловский».
Торговый центр «Измайловский» — часть крупного одноименного жилого комплекса на востоке Москвы. В последнее время интерес к этому ТЦ возрос в связи с объявленной «Дон-Строем» программой по продаже сразу трех торговых объектов в составе жилых комплексов. По двум («На Беговой», «Сокольники») сделки уже закрыты, недавно построенный «Измайловский» стоимостью 2,1 млрд рублей пока в продаже.
Самое необходимое и без развлечений
Что такое районный торговый центр? «В соответствии с классификацией Международного совета торговых центров это центры с арендной торговой площадью от пяти до примерно пятнадцати тысяч квадратных метров, — напоминает региональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская. — Они могут быть как отдельно стоящими, так и встроенными в жилые и офисные комплексы». Наполнение торгового центра «у дома» отвечает ежедневным запросам окрестных жителей. В сутки их посещает в среднем 5000-15000 человек.
«Как правило, якорем в таких объектах выступает супермаркет площадью примерно тысяча квадратных метров. Если говорить об арендаторах торговой галереи, то успехом обычно пользуются магазины товаров для детей, косметики и сервисные предприятия типа химчистки, дома быта и прочего. Развлекательная составляющая отсутствует», — уточняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По данным консалтинговой компании RRG, которая провела исследование московских кластеров, в настоящий момент в городе есть потенциал для открытия более 90 районных ТЦ.
«До недавнего времени районные торговые центры не были приоритетными для девелоперов. Игроки рынка стремились реализовать крупные проекты, — говорит председатель совета директоров ГК RRG Денис Колокольников. — Одной из основных причин такого “пренебрежения” было поведение потребителей. До кризиса именно крупные моллы пользовались популярностью, привлекая покупателей западным форматом».
С коллегой согласна заместитель директора департамента консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок: «До кризиса в строительстве торговых центров наблюдалась явная тенденция к укрупнению масштабов. В этот период вводились такие гиганты, как “Метрополис”, “Гагаринский”, Vegas. С конца 2010 года тренд изменился. Рынок стал реагировать на необходимость равномерного обеспечения населения торговыми площадями, в том числе качественными объектами районного масштаба».
По данным компании Colliers International, в настоящий момент в Москве функционирует 31 профессиональный ТЦ, соответствующий параметрам районного центра. В первом полугодии 2012 года открылось три торговых центра совокупной торговой площадью 32 тыс. 800 кв. м, причем два из них — «Сомбреро» на Варшавском шоссе и EGO mall в проезде Дежнева — как раз районные. До конца года своего часа могут дождаться еще четыре ТЦ торговой площадью 370 тыс. кв. м.
Популярность районных ТЦ — сегодняшний тренд, и он, конечно, имеет свои причины. Прежде всего транспортные. «Сейчас многие покупатели уже не готовы тратить много времени на поездку в крупный центр, предпочитая магазин у дома», — уверяет Денис Колокольников. Старший консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Ирина Рачевская объясняет растущую популярность таких центров транспортными проблемами в городе: сложно добраться даже до ближайшего комплекса на МКАДе, не важно, в выходные или по вечерам. А районный ТЦ, по словам эксперта, ориентирован прежде всего на локальный район, то есть на 70-80% связан с теми, кто живет в 15-20 минутах ходьбы.
Немаловажная причина ориентации девелоперов на районные ТЦ заключается и в изменении общественных подходов к комфортности городской среды.
Магазины идут к потребителям
По мнению руководителя направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Антона Коротаева, на севере и северо-востоке столицы есть достаточно много районов с высокой плотностью населения, где современных торговых проектов нет совсем. Частично северо-восточный дефицит и будет восполнен торговым центром «Измайловский».
Новый торговый центр расположен в пешей доступности от станции метро «Измайловская». Проведенные компанией «Дон-Строй» «полевые» исследования показали, что в зону охвата комплекса полностью вошел район Измайлово численностью более 100 тыс. человек с преобладанием экономически активного населения. При этом в районе наблюдается полное отсутствие современных торговых комплексов и острая нехватка торговых площадей формата street-retail. По предварительным расчетам, посещаемость ТЦ «Измайловский» должна составить 10-12 тыс. человек ежедневно.
Торговый центр «Измайловский» — составная часть крупного одноименного жилого комплекса площадью более 200 тыс. кв. м., на двух уровнях стилобатной части которого он и разместился. Предполагается, что кроме якорного арендатора, продуктового супермаркета, здесь найдут свое место супермаркет детских товаров, магазины бытовой техники, операторы формата Fashion, рестораны японской и итальянской кухни.
Общая площадь центра 16 тыс. 770 кв. м., торговая — 12 тыс. 200 кв. м. Начальные инвестиции в проект составили приблизительно 1,7 млрд рублей. Комплекс был достроен весной, открытие запланировано на второй квартал 2013 года. В настоящее время на объекте ведутся работы по подготовке к чистовой отделке внутреннего пространства.
«Измайловский» — редкий пример, когда застройщик не стал ограничиваться распространенным подходом «качественно, чисто, безлико». К разработке проекта и созданию интерьеров были приглашены профессионалы высокого уровня — дизайнерское бюро FERRARI STUDIO под руководством креативного итальянского специалиста Мараса Пико. Ключевая идея, воплощенная в оформлении торгового центра, — уютное и красочное природное пространство. Тема природы, естественно, навеяна расположенным рядом Измайловским лесопарком. Теплые оттенки отделочных материалов, выложенные изящной мозаикой цветы, удобные скамейки из дерева и камня и декоративные растения в стилизованных под древесные стволы кадках призваны создать комфортную атмосферу для покупателей.
Формат торгового центра при крупном жилом комплексе весьма актуален для города в целом. Сегодня многие новостройки отгораживаются от окружающего мира забором: их территория как бы вычитается из общего пространства, они ничего не дают городу. Такие торговые центры, как «Измайловский», работают на весь район, что важно с точки зрения формирования удобной для жизни среды.